Mantenha-se Atento na Locação do seu Imóvel Comercial.

A Lei nº 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, estabelece em seu artigo 13º a necessidade de consentimento prévio e escrito do locador para a cessão da locação, sublocação e empréstimo do imóvel, total ou parcialmente. Esta exigência visa proteger os interesses do proprietário, garantindo que a transferência do contrato seja feita de forma transparente e segura.

Ainda que o inquilino primitivo alegue que houve cessão do contrato, a qual, por sua vez, assumiu com exclusividade a obrigação decorrente da locação, certo é que eventual acordo entre o inquilino e terceiro não afeta a esfera de direitos do proprietário/locador, em observância ao princípio da relatividade dos efeitos dos contratos, produzidos somente em relação àqueles que manifestaram a sua vontade, não alcançando terceiro ou o seu patrimônio.

Outrossim, caberia ao locatário primitivo a prova da efetiva notificação, bem como do consentimento prévio e escrito do proprietário/locador, a fim de afastar a responsabilidade dele, inclusive sobre eventuais danos sobrevindos ao imóvel.

Deveras, estabelece o art. 13 da Lei n.º 8.245/91, que

“A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.”, ao passo que o § 1.º reza que “Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.”

Logo, sequer há se cogitar em notificação válida, sobrevindo a cessão do imóvel, sem prévia anuência e por escrito do proprietário/locador, sem alteração a responsabilidade do locatário primitivo, pelos aluguéis e demais encargos contratuais, por inteligência do art. 13º da Lei de Locações, sem prejuízo de eventual ação regressiva contra o real causador dos eventuais danos (terceiro).

Nesse passo, a Lei n.º 8.245/91 regulamenta as obrigações assumidas pelos contratantes, dentre as quais a do locatário de

“pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato” (art. 23, inciso I).

Demais disso, as obrigações/deveres se restringem ao contrato firmado entre o locatário e o terceiro, criando obrigações apenas entre as partes, nos moldes do princípio da relatividade dos efeitos dos contratos.

Nessa toada, as obrigações decorrentes da locação comercial não guardam qualquer relação com aquele de transferência de negócios entabulado entre o inquilino primitivo e o terceiro, de modo que não é possível atribuir quaisquer débitos ou prejuízos do terceiro quanto ao cumprimento de um contrato que é completamente estranho ao proprietário/locador.

A jurisprudência tem sido clara ao entender que a cessão contratual somente é eficaz quando há a expressa concordância do locador ou quando este, notificado por escrito, não se opõe à transferência. A simples comunicação verbal ao locador não é suficiente para efetivar a transferência e, caso o locador se recuse à substituição, o locatário primitivo permanece obrigado.

Um exemplo prático disso é o caso julgado pela 34ª Câmara de Direito Privado do TJSP, em que um apelante foi condenado a pagar os aluguéis vencidos devido à anterior cessão do contrato. A decisão foi fundamentada no fato de que a comunicação verbal ao locador não foi suficiente para efetivar a transferência, uma vez que o locador se recusou à substituição da locatária.           

Ementa: AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO COMERCIAL. Apelante que se insurge contra sua condenação no pagamento dos aluguéis vencidos, em face da anterior cessão do contrato. Cessão contratual pela locatária que somente é eficaz quando houver anuência do locador, ou quando este não manifestar sua oposição após ser notificado por escrito. Aplicação do art. 13 da Lei nº 8.245. Hipótese dos autos em que somente houve comunicação verbal ao locador, o qual se recusou à substituição da locatária. Apelante quer permaneceu obrigada. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJ/SP 1016194-53.2021.8.26.0477  – Classe/Assunto: Apelação Cível / Locação de Imóvel – Relator: Rômolo Russo – Comarca: Praia Grande – Órgão julgador: 34ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 14/02/2024 – Data de publicação: 14/02/2024).

E ainda:

“Anote-se, ainda, a existência de precedente do C. Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o art. 13 da Lei nº 8.245/91 é aplicável à hipótese de trespasse de estabelecimento comercial:

“RECURSO ESPECIAL. TRANSFERÊNCIA DO FUNDO DE COMÉRCIO. TRESPASSE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ART. 13. DA LEI N. 8.245/91. APLICAÇÃO À LOCAÇÃO COMERCIAL. CONSENTIMENTO DO LOCADOR. REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO PROVIDO.

1. Transferência do fundo de comércio. Trespasse. Efeitos: continuidade do processo produtivo; manutenção dos postos de trabalho; circulação de ativos econômicos.
2.Contrato de locação. Locador. Avaliação de características individuais do futuro inquilino. Capacidade financeira e idoneidade moral. Inspeção extensível, também, ao eventual prestador da garantia fidejussória. Natureza pessoal do contrato de locação.
3. Desenvolvimento econômico. Aspectos necessários: proteção ao direito de propriedade e a segurança jurídica.
4. Afigura-se destemperado o entendimento de que o art. 13 da Lei do Inquilinato não tenha aplicação às locações comerciais, pois, prevalecendo este posicionamento, o proprietário do imóvel estaria ao alvedrio do inquilino, já que segundo a conveniência deste, o locador se veria compelido a honrar o ajustado com pessoa diversa daquela constante do instrumento, que não rara as vezes, não possuirá as qualidades essenciais exigidas pelo dono do bem locado (capacidade financeira e idoneidade moral) para o cumprir o avençado.
5. Liberdade de contratar. As pessoas em geral possuem plena liberdade na escolha da parte com quem irão assumir obrigações e, em contrapartida, gozar de direitos, sendo vedado qualquer disposição que obrigue o sujeito a contratar contra a sua vontade.
6. Aluguéis. Fonte de renda única ou complementar para inúmeros cidadãos. Necessidade de proteção especial pelo ordenamento jurídico.
7. Art. 13 da Lei n. 8.245/914 aplicável às locações comerciais.
8. Recurso especial provido” (REsp n. 1.202.077/MS, relator Ministro Vasco Della Giustina (Desembargador Convocado do TJ/RS), Terceira Turma, julgado em 1/3/2011, DJe de 10/3/2011.)

O que fazer?

Por outro lado, cabe, ao proprietário/locador agir quando for notificado da cessão, exigindo do locatário primitivo e do terceiro a adequação ao contrato de locação, inclusive com análise econômico-financeira, bem como a garantia do contrato de locação, porque o Direito não socorre aos que dormem e Direitos negligenciados são direitos perdidos (Fonte).    

Além de evitar à “Teoria da Supressio”, que se expressa na mitigação do exercício de direito em decorrência do transcurso do tempo razoável no tocante, notadamente ante o caráter complacente da conduta dos proprietários/locadores durante locação.

Neste sentido:

…. Locadores que implicitamente anuíram com a manutenção da locação ou com a cessão a terceiros, já que admitiram que continuam recebendo os aluguéis e não comprovaram a adoção de qualquer medida para reaver o imóvel. Recurso que comporta acolhida apenas para deferir a imissão dos locadores na posse do imóvel. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ/SP 1012403-03.2022.8.26.0005 – Classe/Assunto: Apelação Cível / Locação de Imóvel – Relator(a): Daise Fajardo Nogueira Jacot – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 27ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 31/08/2023 – Data de publicação: 31/08/2023).

Portanto, é essencial que os locadores estejam atentos a qualquer tentativa de transferência unilateral do contrato de locação comercial e exijam sempre a anuência por escrito, conforme estabelecido pela lei. Esta prática não apenas protege os interesses do proprietário, mas também evita a aplicação da Supressio.

Desta forma, ao garantir que todas as transferências contratuais sejam feitas de forma transparente e de acordo com a lei, os proprietários podem evitar problemas futuros e garantir a segurança jurídica de suas locações comerciais.