Validade da Assinatura Eletrônica no Contrato de Locação Comercial.

Contexto e Desafios Legais

Recentemente, o Juízo da 11ª Vara Cível de Campinas determinou a troca da procuração judicial em detrimento daquela que nosso cliente assinou de forma eletrônica em plataforma do gênero, nos seguintes termos:

“Determino a juntada de contrato de locação comercial  válida, pois ela não foi assinada fisicamente pelo signatário e nem há assinatura digital com chave ICP. A assinatura é garantida por um terceiro, no caso, pela “ZAPSIGN”, que não tem fé pública. A assinatura ICP não é do signatário, mas de algum funcionário da ZAPSIGN que pretenderia garantir a autenticidade da assinatura do executado: sem validade legal. Prazo: 15 dias sob pena de extinção.”

Aqui no escritório optamos, em regra, pelo sistema de assinatura eletrônica com objetivo de atender as necessidades de nossos clientes, espalhados pelo país, com efetiva agilidade para o processo judicial, o que me motivou a escrever este artigo sobre a aceitação de tais documentos no contexto jurídico atual e a locação comercial.

Locação Comercial

O contrato de locação comercial assinado eletronicamente, livremente pactuada entre as partes, é válida nos termos e forma da legislação em vigor (Liberdade Econômica, Artigo 18, inciso I, da Lei nº 13.874, de 20 de setembro de 2019), abaixo transcritos:

Art. 18. A eficácia do disposto no inciso X do caput do art. 3º desta Lei fica condicionada à regulamentação em ato do Poder Executivo federal, observado que:

I – para documentos particulares, qualquer meio de comprovação da autoria, integridade e, se necessário, confidencialidade de documentos em forma eletrônica é válido, desde que escolhido de comum acordo pelas partes ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento;

Art. 3º São direitos de toda pessoa, natural ou jurídica, essenciais para o desenvolvimento e o crescimento econômicos do País, observado o disposto no parágrafo único do art. 170 da Constituição Federal:

X – arquivar qualquer documento por meio de microfilme ou por meio digital, conforme técnica e requisitos estabelecidos em regulamento, hipótese em que se equiparará a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato de direito público;

Com efeito, decorre na aplicação da melhor hermenêutica segundo a qual “A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova.” (STJ, Tema Repetitivo 243), restando presente os requisitos dos artigos 11 da Lei nº 11.419/2006 e 369, 439, 440 e 441, CPC:

Art. 11. Os documentos produzidos eletronicamente e juntados aos processos eletrônicos com garantia da origem e de seu signatário, na forma estabelecida nesta Lei, serão considerados originais para todos os efeitos legais.

Art. 369. As partes têm o direito de empregar todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, para provar a verdade dos fatos em que se funda o pedido ou a defesa e influir eficazmente na convicção do juiz.

Art. 439. A utilização de documentos eletrônicos no processo convencional dependerá de sua conversão à forma impressa e da verificação de sua autenticidade, na forma da lei.

Art. 440. O juiz apreciará o valor probante do documento eletrônico não convertido, assegurado às partes o acesso ao seu teor.

Art. 441. Serão admitidos documentos eletrônicos produzidos e conservados com a observância da legislação específica.

“a boa-fé se presume; a má-fé se prova”

Há expressa determinação na presunção de legitimidade (boa-fé) do contrato de locação comercial, fim de preservação da autonomia privada (artigo 3º, V, da Lei nº 13.874, de 20 de setembro de 2019), além da presunção de paridade e simetria das partes contratantes. Isto porque, em regra são pessoas jurídicas,  presume-se que possuem igual poder de negociação e oportunidades equivalentes na formação do acordo (art. 421-A, Código Civil).

A presunção de paridade e simetria tem implicações significativas para a análise jurídica de contrato de locação comercial. Em situações que uma das partes alega que houve desequilíbrio ou abuso na negociação do contrato, será necessário apresentar provas concretas para justificar o afastamento da presunção. Essa abordagem protege a autonomia das partes e promove a segurança jurídica ao pressupor que o contrato de locação foi firmado de maneira justa e equilibrada, sobretudo na forma eletrônica.

Lógica do Sistema de documentos (contrato de locação comercial) eletrônicos

A assinatura oposta no contrato de locação comercial são aquelas do tipo “assinatura eletrônica avançada”, a que utiliza certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica, desde que admitido pelas partes, proprietário e locatário, como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento, com as seguintes características:

• está associada aos signatários de maneira unívoca;
• utiliza dados para a criação de assinatura eletrônica cujo signatários podem, com elevado nível de confiança, operar sob o seu controle exclusivo;
• está relacionada aos dados a ela associados de tal modo que qualquer modificação posterior é detectável; (art. 4º, da Lei nº 14.063/20).

O contrato de locação comercial é assinado em plataforma de assinatura eletrônica dedicada que tem a mesma validade jurídica da assinatura manuscrita, bem como associada ao proprietário/locador e locatário de maneira unívoca, com o controle de acesso exclusiva deles, além dos documentos assinados na Plataforma são certificados com seu certificado digital A1 ICP-Brasil.

Afinal, o que é assinatura eletrônica?

A assinatura eletrônica é nome dado ao tipo de assinatura digital que se utiliza de criptografia para associar o documento assinado ao usuário, devidamente reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça:

“A assinatura digital de contrato eletrônico tem a vocação de certificar, através de terceiro desinteressado (autoridade certificadora), que determinado usuário de certa assinatura a utilizara e, assim, está efetivamente a firmar o documento eletrônico e a garantir serem os mesmos os dados do documento assinado que estão a ser sigilosamente enviados. “(STJ – REsp: 1495920 DF 2014/0295300-9, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 15/05/2018, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2018)

Integridade e Validade dos Contratos Eletrônicos

Assim, garante a validade jurídica do contrato de locação comercial, uma vez que as plataformas de assinatura eletrônica utilizam de uma combinação de diversos pontos de autenticação para garantir a veracidade e integridade dos documentos assinados, como registro do endereço de IP, geolocalização, vinculação ao e-mail do signatário, senha pessoal do usuário, sendo alguns exemplos.

A ausência de certificação pela ICP-Brasil das assinaturas na plataforma não invalida o contrato firmado. A livre manifestação de autonomia privada das partes envolvidas assegura que a assinatura sem a participação da certificadora ICP-Brasil não encontra óbice legal, desde que não haja indícios que comprometam sua validade.

Jurisprudência Favorável

Diversas decisões judiciais reforçam a validade das assinaturas eletrônicas em contratos:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de execução de título extrajudicial. Determinação do juízo de origem de que o credor apresente título executivo devidamente assinado pela parte executada e, no caso de assinatura eletrônica, ser esta oriunda de certificadora credenciada na Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICPBrasil). Insurgência. Decisão que comporta reforma. Assinaturas digitais realizadas por intermédio da “docusign”, através de links encaminhados aos signatários. Possibilidade de aceitação de documentos assinados digitalmente, ainda que certificado por empresa não constante do rol do ICP-Brasil. Inteligência do art. 10, § 2º, da MP 2200-2/2001. Eventual arguição de falsidade poderá ser deduzida pela parte contrária, inexistindo, por ora, elementos que coloquem em dúvida a autenticidade do documento. Decisão reformada. RECURSO PROVIDO” (TJSP, Agravo de Instrumento 2086011-95.2023.8.26.0000, 24ª Câmara de Direito Privado, rel. Rodolfo Pellizari j. 28/04/2023).

“RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXECUTIVIDADE DE CONTRATO ELETRÔNICO DE MÚTUO ASSINADO DIGITALMENTE (CRIPTOGRAFIA ASSIMÉTRICA) EM CONFORMIDADE COM A INFRAESTRUTURA DE CHAVES PÚBLICAS BRASILEIRA. TAXATIVIDADE DOS TÍTULOS EXECUTIVOS. POSSIBILIDADE, EM FACE DAS PECULIARIDADES DA CONSTITUIÇÃO DO CRÉDITO, DE SER EXCEPCIONADO O DISPOSTO NO ART. 585, INCISO II, DO CPC/73 (ART. 784, INCISO III, DO CPC/2015). QUANDO A EXISTÊNCIA E A HIGIDEZ DO NEGÓCIO PUDEREM SER VERIFICADAS DE OUTRAS FORMAS, QUE NÃO MEDIANTE TESTEMUNHAS, RECONHECENDO-SE EXECUTIVIDADE AO CONTRATO ELETRÔNICO. PRECEDENTES. 1. Controvérsia acerca da condição de título executivo extrajudicial de contrato eletrônico de mútuo celebrado sem a assinatura de duas testemunhas. 2. O rol de títulos executivos extrajudiciais, previsto na legislação federal em “numerus clausus”, deve ser interpretado restritivamente, em conformidade com a orientação tranquila da jurisprudência desta Corte Superior. 3. Possibilidade, no entanto, de excepcional reconhecimento da executividade de determinados títulos (contratos eletrônicos) quando atendidos especiais requisitos, em face da nova realidade comercial com o intenso intercâmbio de bens e serviços em sede virtual. 4. Nem o Código Civil, nem o Código de Processo Civil, inclusive o de 2015, mostraram-se permeáveis à realidade negocial vigente e, especialmente, à revolução tecnológica que tem sido vivida no que toca aos modernos meios de celebração de negócios, que deixaram de se servir unicamente do papel, passando a se consubstanciar em meio eletrônico. 5. A assinatura digital de contrato eletrônico tem a vocação de certificar, através de terceiro desinteressado (autoridade certificadora), que determinado usuário de certa assinatura a utilizara e, assim, está efetivamente a firmar o documento eletrônico e a garantir serem os mesmos os dados do documento assinado que estão a ser sigilosamente enviados. 6. Em face destes novos instrumentos de verificação de autenticidade e presencialidade do contratante, possível o reconhecimento da executividade dos contratos eletrônicos. 7. Caso concreto em que o executado sequer fora citado para responder a execução, oportunidade em que poderá suscitar a defesa que entenda pertinente, inclusive acerca da regularidade formal do documento eletrônico, seja em exceção de pré-executividade, seja em sede de embargos à execução. RECURSO ESPECIAL PROVIDO” (STJ, REsp n. 1.495.920/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/5/2018, DJe de 7/6/2018.).

Aplicação nas Locações Comerciais 

Para proprietários de imóveis comerciais em Campinas, especialmente nos bairros Jardim Proença, Jardim Guarani, Jardim Paraíso e Jardim Carlos Lourenço, a utilização de assinaturas eletrônicas em contratos de locação oferece vários benefícios:

• Agilidade e Eficiência: A assinatura eletrônica permite a formalização rápida dos contratos, eliminando a necessidade de deslocamento físico.
• Segurança Jurídica: Com a validade jurídica reconhecida pela jurisprudência e pelas normas vigentes, os contratos eletrônicos garantem a segurança necessária para ambas as partes.
• Redução de Custos: A digitalização dos processos contratuais reduz custos operacionais associados à impressão, transporte e armazenamento de documentos físicos.
• Acessibilidade: Facilita a contratação com locatários de diferentes regiões, ampliando o mercado potencial para os imóveis.

A assinatura eletrônica é uma ferramenta essencial para modernizar e agilizar a gestão de contratos de locação comercial. Proprietários de imóveis comerciais devem adotar essa tecnologia para permanecer competitivos e atender às exigências legais e operacionais da atualidade. A aceitação e compreensão da validade jurídica das assinaturas eletrônicas promoverão um ambiente de negócios mais dinâmico, seguro e eficiente.

Para promover a transformação digital, combinamos todas as etapas da locação comercial em ambiente digital para proporcionar qualidade, segurança e eficiência aos nossos clientes.