11/11/2024
Proprietários e investidores, entendam a recente decisão do STF e o impacto no mercado imobiliário.
STF afeta recurso sobre a imunidade do ITBI em imóveis, impactando investidores. Saiba como otimizar sua estratégia imobiliária
Imunidade Tributária do ITBI e Integralização de Capital Social: A Questão Ainda em Debate no STF
Nos últimos tempos, a imunidade tributária sobre o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) tem gerado discussões jurídicas que chamam a atenção de investidores e empresários do mercado imobiliário. No centro dessa polêmica está a dúvida sobre a aplicação da imunidade nos casos em que imóveis são transferidos para integralização de capital social de empresas cuja atividade principal é a compra, venda ou locação de imóveis. A recente decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) de conceder repercussão geral ao tema destaca a relevância do debate, mas o mérito da questão ainda não foi decidido.
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Tema 1348 – Alcance da imunidade do ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição, para a transferência de bens e direitos em integralização de capital social, quando a atividade preponderante da empresa é compra e venda ou locação de bens imóveis.
Contudo, é importante notar que o STF ainda não tomou uma decisão definitiva sobre o mérito, ou seja, sobre se a imunidade do ITBI se aplica ou não nesse contexto. A repercussão geral é apenas uma sinalização de que o Tribunal reconhece a relevância constitucional e o potencial impacto econômico e social do tema, mas a decisão final sobre a aplicação ou não da imunidade permanece em aberto.
Campinas
Lei Municipal nº 12.391/2005
(Publicação DOM de 21/10/2005 p.01 de Campinas)
Dispõe sobre o Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis e de Direitos Reais a eles relativos – ITBI.
Imunidade
Art. 5º O imposto não incide:
I – sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoas jurídicas em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;
Alíquota
Art. 12. O valor do imposto será calculado pela aplicação da alíquota de 2,7% (dois inteiros e sete décimos percentuais) sobre a base de cálculo.
A Exceção Importante: Atividade Preponderante
A isenção não é irrestrita em Campinas. Nos casos de realização de capital com imóveis ou direitos, o ITBI não incide a menos que a atividade preponderante da empresa adquirente seja relacionada à compra e venda de bens imóveis, locação de imóveis ou arrendamento mercantil.
Isso significa que, se a atividade principal da pessoa jurídica for a compra e venda de imóveis, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil, a isenção do ITBI não se aplica. Nesses casos, a operação estará sujeita ao pagamento do ITBI.
Entendendo a Imunidade Tributária do ITBI e a Constituição Federal
De acordo com o Art. 156, § 2º, inciso I da Constituição Federal, o ITBI não incide sobre a transferência de bens imóveis para integralização do capital social de uma empresa. Esta imunidade foi criada para incentivar a capitalização de empresas, facilitando o acesso a bens e permitindo que esses bens integrem o capital social sem sofrer tributação adicional. Mas, no caso de empresas do setor imobiliário, a aplicabilidade da imunidade é debatida e a exceção pode se aplicar a atividades imobiliárias, como compra e venda ou locação de imóveis.
O que está em jogo é a interpretação de até onde a imunidade pode ser ampliada pelos municípios. Empresas do ramo argumentam que a imunidade deve cobrir a integralização de capital, independentemente da atividade da empresa, uma vez que a própria Constituição não especifica restrições no caso de realização de capital social. O Tribunal paulista, no entanto, foi mais restritivo, considerando que a intenção da imunidade é não impactar empresas de outros segmentos com ITBI, enquanto negócios imobiliários, cuja atividade principal envolve bens imóveis, não poderiam se beneficiar dessa mesma imunidade.
O Impacto no Mercado Imobiliário e a Relevância da Decisão para Investidores
Com o reconhecimento da repercussão geral, o mercado imobiliário aguarda com grande expectativa uma decisão definitiva sobre o tema. Caso o STF confirme que a imunidade tributária não se aplica a empresas imobiliárias na integralização de capital, isso pode impactar as estratégias de captação de recursos e reestruturação de capital de muitas empresas do setor. Isso representaria um custo adicional para holdings imobiliárias que pretendem agregar imóveis ao capital social e já são tributadas com ITBI nesses casos.
Por outro lado, uma decisão que amplie a imunidade para todas as empresas — independentemente de sua atividade principal — beneficiaria o mercado imobiliário, facilitando o fluxo de investimentos e a formação de capital. Investidores e empresas poderiam realizar a integralização de bens imóveis sem o peso do ITBI, promovendo mais flexibilidade e competitividade no setor.
O Que Esperar para o Futuro e Como se Preparar
Para investidores e empresários que atuam com imóveis, é importante acompanhar de perto os desdobramentos dessa questão no STF. A decisão final poderá trazer mudanças significativas, que impactam diretamente o planejamento tributário e a formação de patrimônio nas empresas imobiliárias. Em casos de integralização de imóveis para capital social, por exemplo, pode ser recomendável buscar assessoria jurídica especializada para ajustar estratégias de acordo com os possíveis cenários tributários que o STF venha a estabelecer.
Assim, para aqueles que estão em processo de formação de holding imobiliária ou expansão de imobiliárias que envolvem compra e venda de imóveis, é essencial manter-se atento aos próximos passos do STF. Esta decisão não apenas determinará o impacto do ITBI sobre a capitalização com imóveis, mas também poderá estabelecer um precedente importante para a segurança jurídica e o desenvolvimento do setor imobiliário como um todo.
O Caminho do STF e os Efeitos no Setor Imobiliário
A decisão sobre a imunidade do ITBI em integralização de capital social segue pendente no STF. Com a concessão de repercussão geral, o debate ganha ainda mais relevância, mas a definição do mérito será crucial para estabelecer uma base sólida para o futuro do setor imobiliário no Brasil. Até lá, o momento é de observação e planejamento, buscando sempre o melhor equilíbrio entre a legislação e as oportunidades do mercado.
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Sidval Oliveira
Atuante no mercado imobiliário há mais 15 anos, Sidval A. de Oliveira Jr, é corretor imobiliário (CreciSP 202.888).
É fundador e atual diretor da Plataforma webprop®; Criador do perfil @aluguel_sem_complicacao; Advogado imobiliário (OABSP 168.872) há mais de 20 anos;
Especialista em Direito Imobiliário pela FMU.
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