Faça Propostas de maneira inteligente

Entender as diferenças entre uma proposta de compra inicial e um contrato de compromisso de compra e venda de imóveis é essencial para evitar litígios e confusões. A formalização clara e a adoção de práticas contratuais bem fundamentadas asseguram a segurança jurídica e a proteção dos interesses de ambas as partes.

Portanto, na proposta inicial, é fundamental incluir duas cláusulas essenciais para qualquer interessado em apresentar uma proposta de compra Não Vinculação e Condicional.

Sobretudo porque,

“[…] O contrato não mais pode ser observado como fenómeno autónomo e independente, de interesse e com impactos somente em relação às partes contratantes. Considerando-se haver uma solidariedade orgânica entre os membros da sociedade, compreende-se que a visão de contrato não pode ser individualista, devendo considerar os reflexos da cada contrato na sociedade, na vida económica da comunidade.
Maria Celina Bodin de Morais, em prefácio dedicado à apresentação da tese de doutoramento de Teresa Negreiros, caracteriza este novo momento da teoria contratual a partir de alteração de seu “centro valorativo”, ou seja, não mais ressalta em importância o indivíduo e sua vontade, mas sim a pessoa humana, sua dignidade e socialidade. No dizer da jurista carioca, “em lugar da liberdade contratual, a solidariedade social” (Teoria do contrato: novos paradigmas. Rio de Janeiro: Renovar, 2006).
O artigo 422, do Código Civil, determina que: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.
O princípio da boa-fé exige que as partes se comportem de forma correta não só durante as tratativas, como também durante a formação e cumprimento do contrato.
O princípio da boa-fé recomenda ao juiz que, ao julgar a demanda na qual se discuta a relação contratual, dar por pressuposta a boa-fé objetiva, que impõe ao contratante um padrão de conduta, de agir com retidão, ou seja, com probidade, honestidade e lealdade. Hoje, em resumo, se pode dizer que as cláusulas gerais que o juiz deve aplicar no julgamento das relações obrigacionais são: a boa-fé objetiva, o fim social do contrato e a ordem pública. […] (Ap. 9206769-77.2006.8.26.0000 – Classe/Assunto: Apelação / Constrição / Penhora / Avaliação / Indisponibilidade de Bens – Relator(a): Ferraz Felisardo – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 29ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 27/04/2011 – Data de registro: 02/05/2011.)

Aliás, no Direito Privado, é fundamental distinguir entre uma proposta de compra inicial (também conhecida como Oferta Não Vinculante ou Non-Binding Offer – NBO) e um contrato de compromisso de compra e venda. Apesar de frequentemente confundidos no mercado imobiliário, esses instrumentos possuem características jurídicas distintas e implicações específicas.

A proposta inicial é uma manifestação unilateral de interesse (comprador), que não gera, em si, qualquer obrigação vinculante, exceto se previsto de forma expressa. A proposta (Natureza Não Vinculante) não configura uma obrigação para concretizar a compra, salvo se expressamente transformada em compromisso ou contrato vinculante.

Serve como base para iniciar negociações, permitindo que ambas as partes ajustem condições de preço, prazos, ou outras cláusulas relevantes. Não assegura a disponibilidade do bem nem cria obrigações formais de entrega ou preço por parte do vendedor.

Neste sentido, vem assim decidindo o Tribunal de Justiça de São Paulo:

“[…] Pedido de compra que não se confunde com contrato de compra e venda. Disponibilidade do bem afetada pela pandemia da Covid 19, resultando na paralisação de atividades de fabricação de veículos e na redução de estoque de automóveis. Danos morais. Não configuração. Inexistência de ato ilícito. Sentença mantida. Apelo improvido. (TJSP – 1010263-76.2021.8.26.0604 – Relator(a): Almeida Sampaio – Órgão julgador: 25ª Câmara de Direito Privado – Publicação:
24/04/2024).

 

“[…] Pedido de venda que não se confunde com o contrato de compra e venda. Ausência de prova de promessa de prazo de entrega e de garantia de preço… Apelo provido. (TJSP – 1002617-89.2022.8.26.0568 – Relator(a): Carlos Dias Motta – Órgão julgador: 26ª Câmara de Direito Privado – Publicação: 20/02/2024).

Valor Emocional

No Brasil, onde o valor emocional de um imóvel é tão importante quanto o financeiro, a abordagem ao negociar precisa ser cuidadosa e respeitosa.

Deixe claro que a proposta não é uma desvalorização do imóvel e explique que se trata de uma adequação à sua realidade econômica, sem qualquer intenção de ofender.

Utilize dados de mercado para justificar sua proposta. Apresentar informações concretas demonstra seriedade e respeito ao vendedor.

Inclua na proposta um prazo de validade e possíveis condições adicionais, como vistorias iniciais ou aprovação de um de outro interessado (sócio) na aquisição.

Essa abordagem cuidadosa garante que a negociação seja mais séria, mostrando ao proprietário que o objetivo não é depreciar o imóvel, mas encontrar um ponto de equilíbrio entre as expectativas de ambas as partes.

Negociações Bem-sucedidas

Na webprop, ajudamos você a navegar pelo mercado imobiliário com a confiança de quem entende tanto do coração do comprador quanto do proprietário.

Nossos corretores imobiliários cadastrados têm acesso a relatórios detalhados que mostram o cenário real dos preços em Campinas, ajudando a embasar sua proposta, valorizando tanto o comprador quanto o proprietário.

Em casos de dúvida ou necessidade de maior clareza sobre o instrumento jurídico e cláusulas de uma boa proposta de compra de imóvel, recomenda-se a consulta a um advogado especializado em Direito Imobiliário.