Regra 1: O fluxo de caixa é rei.

Se você está investindo em imóveis, precisa esquecer o patrimônio.

Concentre-se no fluxo de caixa porque, com o tempo, o fluxo de caixa gera o lucro real.

As propriedades de aluguel gerarão mais fluxo de caixa com receita consistente. Aqui está o porquê.

Se você está tentando construir patrimônio ao longo do tempo, isso provavelmente fará com que você perca dinheiro. Durante esse período, você ainda está pagando impostos, seguros, mantendo o imóvel e pagando a dívida (juros) do investimento.

O lucro de seu investimento de longo prazo ou de ganhos de capital ocorre apenas uma vez, mas os investimentos de fluxo de caixa colocam dinheiro em seu bolso mensalmente.

Os retornos do patrimônio líquido só se manifestam após anos de posse de uma propriedade.

Mas o fluxo de caixa começa imediatamente, às vezes com pouca ou nenhuma espera.

Regra 2: Conheça os Quatro Centros de Lucro Imobiliário.

Ao investir em imóveis de fluxo de caixa como um negócio (não sua casa pessoal), você cria 4 maneiras de lucrar. Esses ‘centros de lucro’ geram lucros que superam a maioria dos outros tipos de investimento, mesmo mercados de ações em alta.

Primeiro, investir em fluxo de caixa significa que você terá inquilinos, e esses inquilinos pagam mensalmente para alugar a propriedade.

Por exemplo, se você cobrar R$ 2.000 por mês pelo aluguel, isso significa R$ 24.000 por ano em fluxo de caixa.

Você então subtrai seus impostos, seguro, manutenção e serviço da dívida para ver o lucro que está obtendo. Normalmente é algo entre 3-10% ao ano.

Em segundo lugar, enquanto você está pagando sua dívida (ou financiamento) sobre a propriedade de investimento, o principal e os juros estão sendo pagos pelo seu inquilino.

Eles estão pagando sua dívida em uma propriedade que você possui. Isso é amortização. Isso é lucro para você e geralmente vem em torno de 10-20% de retorno anual.

A depreciação é o terceiro centro de lucro.

A depreciação é muitas vezes chamada de ‘retorno fantasma’. Não envolve nenhum pagamento em dinheiro real, mas como o governo geralmente permite que os proprietários façam uma redução de impostos ou deduzam a depreciação de um investimento, isso resulta em uma economia em sua renda.

Isso pode produzir outros 5-10% de retorno anual. Para os três centros de lucro, até agora, acumulamos 30% ou mais de retorno anual.

O quarto centro de lucro é a valorização. O oposto da depreciação, é o aumento do valor de sua propriedade de investimento. Esta é a ‘cereja do bolo’.

Portanto, durante o tempo em que você acumulou fluxo de caixa e retornos sobre o aluguel, fazendo com que alguém pagasse sua dívida e isentando-se de impostos sobre a depreciação, você também está construindo patrimônio em uma propriedade que provavelmente valerá mais do que você pagou para isso.

Isso pode aumentar seu retorno anual para 50% ou mais.

Regra 3: Selecione a propriedade certa no mercado certo.

O melhor conselho é fazer sua lição de casa e escolher um imóvel para aluguel localizado em um mercado com potencial de longo prazo e altas taxas de ocupação.

Não é uma propriedade em uma área ocasional. Se você escolher uma propriedade onde os mercados caem drasticamente ao longo dos anos, você tem um potencial de fluxo de caixa menor.

Você está investindo no mercado, não na propriedade.

Depois de escolher uma propriedade, você deseja avaliar todos os fatores de localização relevantes, como transporte, crime, segurança, escolas, lojas e restaurantes estabelecidos e muito mais.

Obter um “raio x” do local. Se você fosse um potencial inquilino ou comprador, como se sentiria em relação ao local?

Isso ajuda a determinar o valor de uma propriedade a longo prazo.

Nem sempre é sobre o preço de compra de uma propriedade. Às vezes, uma propriedade mais nova e mais cara pode ser muito mais lucrativa para o fluxo de caixa se estiver em um local estável, desejável e de alto rendimento, em oposição a uma propriedade mais antiga e mais barata em um local com muita rotatividade de inquilinos e o potencial de ter uma grande queda de mercado no futuro.

Regra 4: Gerencie bem suas propriedades

Algumas das maiores despesas ‘ocultas’ em um imóvel alugado são aquelas relacionadas a reparos, devoluções e vacâncias. Se você aluga um imóvel e os pagamentos do aluguel começam a chegar, é importante não perder o foco nas coisas que ajudam a manter seu imóvel alugado e seus inquilinos felizes.

Relações positivas com os inquilinos, manutenção, resposta a problemas de manutenção, são grandes fatores que mantêm os cheques chegando.

É trabalho e despesa manter uma propriedade, mas manter o foco em garantir que sua propriedade seja desejável e segura e que seus inquilinos estejam felizes manterá o fluxo de caixa entrando.

Regra 5: Suba no Valor.

Há um ótimo exemplo de ‘negociação’ no jogo Banco Imobiliário. Quatro casas verdes levam a um hotel vermelho. Este é um lembrete simples, mas eficaz, de como construir riqueza.

Grandes lucros vêm de propriedades maiores. Mas você tem que começar de algum lugar.

Investir em propriedades menores para o fluxo de caixa pode dar a você os trampolins para negociar e investir em propriedades maiores.

Vender suas propriedades menores ou menos lucrativas em um ponto em que faz sentido e usar esse dinheiro para comprar imóveis maiores e mais lucrativos pode obter retornos maiores.

No entanto, há um problema. Quando você vende uma propriedade de investimento por mais do que pagou por ela, você recebe um ‘ganho de capital’.

Os ganhos de capital são tributados pelo governo federal. Esse imposto é uma porcentagem menor do que o imposto de renda, mas custará para você quando vender uma propriedade de investimento lucrativa.

É simples (e legal). Usando a isenção do artigo 133, II e III do Decreto nº 9.580/2018. Você pode obter os ganhos de capital de uma propriedade vendida e usar esse dinheiro para investir em outra propriedade.

Isso permite que você gire esse lucro e não fique sujeito ao imposto.

É uma boa opção para evitar o imposto sobre ganhos de capital ao negociar.

As 5 regras descritas acima de Robert Kiyosaki podem ajudá-lo a disparar seus retornos como investidor em imóveis.

Os fatores, regras e dicas irão mantê-lo informado, seguindo em frente e focando em maneiras de construir sua riqueza em investimentos em imóveis.

Embora um aluguel simples possa trazer renda e fluxo de caixa, saber como aproveitar esse aluguel, como manter seus inquilinos felizes, como utilizar incentivos fiscais e, finalmente, negociar investimentos maiores e mais lucrativos é a chave para o seu sucesso.

IRPF sobre o aluguel

Você que é assalariado ou contribuinte da previdência oficial pode usar a dedução legal contratando uma previdência privada na modalidade Plano Gerador de Benefício Livre (PGBL) que lhe permite deduzir até o limite de 12% da renda bruta tributável ao ano da base de cálculo do IR (alínea “e” do inciso II do art. 8 da Lei 9.250/1995).

ISENÇÃO DO IMPOSTO DE RENDA

Acompanhe de perto as atualizações do projeto de lei nº 709/22 que isentará, em parte, o Imposto de Renda sobre o aluguel de imóveis residenciais.

Você que deseja começar a partir de agora apreender sobre locação de imóveis, então considere clicar neste link ou no botão abaixo e se cadastrar gratuitamente em nossos informativos.

Afinal, não custa nada pelo menos entender melhor como a locação de imóveis e ver se ela se encaixa no seu momento de vida atual.

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Sidval Oliveira

Atuante no mercado imobiliário há mais 15 anos, Sidval A. de Oliveira Jr, é corretor imobiliário, CreciSP 202.888, especialista em locações.  É fundador e atual diretor da Plataforma Webprop® Publicação; Criador do perfil @aluguel_sem_complicao; Advogado imobiliário (OABSP 168.872) há mais de 20 anos; Especialista em Direito Imobiliário pela FMU.