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FipeZAP Comercial Campinas: resultado do 1º, 2º e 3º trimestres de 2026

FipeZAP Comercial Campinas fechou setembro de 2026 com aluguel em alta de 6,18% no ano e venda em alta de 3,65%. O índice acompanha salas e conjuntos comerciais de até 200 m² em Campinas/SP e não cobre galpões logísticos corporativos de grande porte. A série mensal está completa de janeiro a setembro. O rental yield da cidade, que é a renda anual do aluguel dividida pelo preço de venda, chegou a 8,90% ao ano, a segunda maior taxa entre as dez capitais e regiões metropolitanas monitoradas.

1º trimestre de 2026: venda estável e aluguel em ritmo acelerado

O preço médio de venda de salas comerciais em Campinas abriu janeiro em R$ 6.655/m², com queda de 0,09% no mês. Em fevereiro chegou a R$ 6.662/m² e, em março, a R$ 6.703/m². O 1T26 fechou com alta acumulada de 0,63% e variação de 2,37% em 12 meses.

A locação andou mais rápido. O aluguel médio subiu de R$ 47,90/m² em janeiro para R$ 48,28/m² em fevereiro e R$ 48,56/m² em março, alta de 1,64% no trimestre. Na comparação com março de 2025, a variação era de 13,56%, o que indica que a maior parte dessa alta já tinha acontecido antes de 2026.

O rental yield passou de 8,61% a.a. em janeiro para 8,74% a.a. em março. Para quem compra uma sala comercial para locar, esse é o número que resume o trimestre: o aluguel cresceu sobre um preço de venda quase parado.

2º trimestre de 2026: venda ganha força em abril e quase para em junho

Abril trouxe a maior alta mensal de venda do semestre, 0,78%, com o m² em R$ 6.755. Maio avançou 0,41% (R$ 6.783/m²) e junho ficou em 0,04% (R$ 6.786/m²). O acumulado do ano na venda comercial chegou a 1,87% no fim do 2T26, e a variação em 12 meses ficou em 3,66%.

O aluguel perdeu ritmo de forma mais evidente. As altas mensais foram de 0,37% em abril, 0,18% em maio e 0,07% em junho, com o m² fechando o semestre em R$ 48,86 e acumulado de 2,26% no ano. A variação em 12 meses caiu de 13,56% em março para 8,44% em junho, porque a base de comparação de 2025 já era elevada.

O rental yield continuou subindo: 8,77% a.a. em abril, 8,83% a.a. em maio e 8,86% a.a. em junho. A explicação está na conta do semestre, em que a locação acumulava 2,26% e a venda, 1,87%. A renda cresceu um pouco mais que o preço do imóvel, e isso empurrou a rentabilidade para cima.

3º trimestre de 2026: julho e setembro marcam o pico do rental yield

Julho registrou venda a R$ 6.813/m², alta de 0,40% no mês, e locação a R$ 49,35/m², alta de 1,00%. O rental yield foi a 8,90% a.a. Em agosto, a venda subiu 0,78% (R$ 6.866/m²), a locação subiu 0,94% (R$ 49,81/m²) e o yield recuou para 8,87% a.a.

Setembro fechou o trimestre com venda em R$ 6.905/m² (0,56% no mês) e locação em R$ 50,73/m², salto de 1,84% em um único mês, o maior da série de 2026. O yield voltou a 8,90% a.a. Entre junho e setembro, o aluguel médio avançou cerca de 3,83% e o preço de venda, cerca de 1,75%.

O acumulado do ano chegou a 3,65% na venda e 6,18% na locação. Em 12 meses, a venda comercial subiu 4,70% e o aluguel, 8,88%. A variação anual do aluguel tinha caído de 7,57% em julho para 7,23% em agosto, e setembro reverteu essa queda.

Campinas frente a São Paulo capital e à média nacional

O metro quadrado comercial de Campinas, a R$ 6.905 em setembro, custa menos que a média das dez cidades acompanhadas (R$ 8.847/m²) e cerca de 35% menos que o de São Paulo capital (R$ 10.662/m²). No 3T26, o rental yield de Campinas ficou em 8,90% a.a., contra 7,66% a.a. na média nacional e 7,43% a.a. na capital paulista, e a cidade ficou acima das duas referências em todos os meses do ano.

O rental yield do FipeZAP é um valor médio calculado sobre anúncios de salas e conjuntos de até 200 m². Ele não desconta vacância, IPTU, condomínio nem imposto de renda sobre o aluguel, de modo que a rentabilidade líquida de um imóvel específico tende a ficar abaixo dos 8,90% a.a. divulgados.

Bairros que subiram: Barão Geraldo, Vila Costa e Silva e Cambuí

Barão Geraldo teve o movimento mais forte da série. O m² de venda comercial foi de R$ 5.033 em janeiro para R$ 5.217 em junho e depois subiu em três meses seguidos: R$ 5.885 em julho (cerca de 12,8% sobre junho), R$ 6.323 em agosto e R$ 6.737 em setembro. A variação em 12 meses é de 34,0%, e o distrito ganhou mais de R$ 1.700 por m² entre janeiro e setembro.

A Vila Costa e Silva seguiu trajetória parecida, em escala menor. O m² ficou perto de R$ 9.000 até maio, chegou a R$ 9.238 em junho, R$ 9.714 em julho e R$ 9.998 em setembro, com alta de 11,1% em 12 meses.

No aluguel, o Cambuí teve a maior evolução entre os bairros de preço intermediário: R$ 41,79/m² em março, R$ 45,51/m² em junho, R$ 46,07/m² em julho e R$ 48,11/m² em setembro, com 21,6% em 12 meses. Na venda, o bairro chegou a R$ 6.214/m² em setembro, com alta de 5,5% em 12 meses.

Bairros de maior preço e bairros que recuaram

O Jardim Flamboyant tem o aluguel comercial mais caro da cidade, R$ 140,63/m², com alta de 16,8% em 12 meses. Esse valor merece leitura cuidadosa. Dividir o aluguel anual pelo preço de venda do bairro (R$ 10.233/m²) dá cerca de 16,5% ao ano, quase o dobro do yield médio de Campinas, o que sugere uma amostra pequena de anúncios ou imóveis de padrão muito específico. Use o número como teto de referência, não como preço típico.

Na venda, o Jardim Nossa Senhora Auxiliadora tem o maior preço da cidade, R$ 10.612/m², com queda de 1,3% em 12 meses, e o Jardim Flamboyant ficou com queda de 0,9%. O Jardim Santa Genebra se manteve praticamente parado em R$ 10.000/m² durante todo o ano, com alta de 4,7% em 12 meses. A Vila Nova recuou 5,1% na venda, para R$ 6.730/m², e o Bonfim vendeu a R$ 9.081/m%, alta de 2,2%.

Na locação, o Bonfim caiu 6,0% em 12 meses (R$ 48,25/m²), o Jardim Santa Lúcia perdeu 16,0% (R$ 48,07/m²) e o Parque Industrial perdeu 11,2% (R$ 43,08/m²). A Vila Industrial subiu 12,1% (R$ 45,48/m²).

Centro de Campinas: o menor preço por m² entre os bairros monitorados

No Centro de Campinas, a venda subiu de R$ 4.222/m² em janeiro para R$ 4.536/m² em julho, chegou a R$ 4.574 em agosto e fechou setembro em R$ 4.536/m², com alta de 6,7% em 12 meses. O aluguel está em R$ 29,18/m², com alta de 8,7%. É o menor valor por m² entre os bairros acompanhados, e o Jardim Proença, com venda a R$ 4.034/m² e aluguel a R$ 30,82/m², é o único que se aproxima dele.

Como usar esses dados na decisão de alugar ou comprar sala comercial

Para quem pretende alugar, o aluguel médio da cidade subiu 6,18% em nove meses, e o salto de setembro indica que contratos renovados no último trimestre podem ter reajuste acima do observado até junho. Compare o valor pedido com a média do bairro, porque a dispersão é grande: vai de R$ 29,18/m² no Centro a R$ 140,63/m² no Jardim Flamboyant.

Para quem pretende comprar, o dado central é a diferença entre bairros. Barão Geraldo acumulou valorização muito acima da média da cidade, enquanto Vila Nova, Jardim Flamboyant e Jardim Nossa Senhora Auxiliadora ficaram negativos em 12 meses. Peça ao corretor o histórico de preço do bairro e das salas de até 200 m² no mesmo edifício, e calcule o rental yield do imóvel específico em vez de tratar a média de 8,90% a.a. como garantia de retorno.

Se você está avaliando uma sala ou conjunto comercial em Campinas, solicite uma análise comparativa do bairro com base nos números do FipeZAP Comercial antes de visitar os imóveis. Com o preço médio por m² e o rental yield de referência em mãos, a negociação parte de dados verificáveis.

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Dados locais e conteúdo direcionado ajudam a apresentar salas e conjuntos comerciais a quem pesquisa oportunidades em Campinas.

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