Apartamento à venda no Jardim Proença: a E19 vê espaço para valorização com o RP-1, mas o prazo da obra pede cautela
O apartamento à venda no Jardim Proença que a E19 Imóveis analisa nesta edição custa R$ 650.000, tem 92 m² privativos e fica na Av. Princesa D’Oeste, em Campinas. A leitura do corretor tem duas partes. O preço está dentro da faixa de mercado e a obra do reservatório RP-1 abre uma tese de valorização. Por outro lado, o cronograma dessa obra já falhou uma vez e os juros altos reduzem a folga de quem compra para alugar.
O que R$ 650.000 compram na Av. Princesa D’Oeste
O imóvel tem 3 dormitórios, todos com armários, sendo uma suíte, e 3 banheiros. Há duas salas (jantar e TV), escritório, varanda e cozinha com fogão fixo e gás encanado. A vaga é coberta, fixa e tem portão elétrico. O apartamento está desocupado, o que permite negociar prazo de entrega das chaves sem depender de inquilino.
Os 92 m² são a área privativa, de uso exclusivo. Os 103,15 m² totais somam a fração das áreas comuns, e a comparação de preço por metro quadrado deve usar o primeiro número. A unidade é contrafrente: fica voltada para os fundos do prédio, longe do movimento da avenida, e recebe sol da manhã.
O edifício tem 4 apartamentos por andar, 2 elevadores, portaria virtual 24 horas, academia, salão de festas e solarium, e aceita animais. O condomínio custa R$ 838 por mês e o IPTU, R$ 158.
O preço frente à faixa do QPreço e ao m² da região
O QPreço, ferramenta de precificação do QuintoAndar, estima o valor de venda com base em área, condomínio, IPTU, número de quartos, suítes e vagas, localização e negociações de imóveis parecidos. Para este apartamento, a faixa de referência vai de R$ 573.000 a R$ 679.500, com ponto médio em R$ 626.250. O pedido fica R$ 23.750 acima desse ponto, ou 3,8%.
A ferramenta não pesa diretamente estado de conservação, acabamentos e mobília. Esses itens podem justificar um preço fora da faixa, e a visita mostra se justificam. A consulta é de outubro de 2026, e a faixa muda com o mercado.
Dividido pelos 92 m² privativos, o preço dá cerca de R$ 7.065 por m² (cálculo da E19 Imóveis). A média da Av. Princesa D’Oeste gira em torno de R$ 4.900 por m², segundo o QuintoAndar. Ou seja, o pedido já está cerca de 44% acima da média da avenida. A Av. Norte Sul, que dá nome à tese de valorização, tem média de R$ 10.394 por m², mas esse número vem de imóveis na planta e não serve de régua exata. O ponto prático é que parte da expectativa de valorização já aparece no preço pedido.
O entorno a pé e o que ele indica para o aluguel
O imóvel fica em um trecho de grande circulação da avenida. A Ship Burger está a 110 m e a Casa do Yakisoba a 120 m, ambas a 2 minutos a pé. O Minuto Pão de Açúcar fica a 350 m, a Drogasil a 400 m e o Pão de Açúcar a 750 m, a 10 minutos. A Padaria Piracam também está a 350 m. As distâncias foram estimadas no Google Mapas e conferidas em outubro de 2026.
Comércio de uso diário a pé sustenta a demanda de inquilinos, e esse é o argumento de liquidez do imóvel. O custo é o ruído de uma avenida movimentada. A posição contrafrente ajuda, mas o teste vale na visita, de preferência à noite.
Onde a tese do RP-1 sustenta a valorização
Neste contexto, piscinão é o nome popular de um reservatório de contenção de águas de chuva. O RP-1 está em construção na Praça de Esportes Paranapanema e terá capacidade para 120 milhões de litros. Uma galeria de derivação leva a água da Av. Princesa D’Oeste até ele. O apartamento está na área de influência da obra, iniciada em julho de 2024.
A Av. Princesa D’Oeste é a continuação da Av. Norte-Sul, e o trecho sofre com alagamentos. A hipótese da E19 Imóveis é que o valor do m² da Princesa D’Oeste se aproxime do da Norte-Sul depois da entrega. O cenário base do estudo supõe valorização de 7% ao ano nos quatro primeiros anos e 4% depois. É uma hipótese, e a E19 não a trata como garantia.
O alerta: prazo que já mudou e Selic de 13,75%
A Secretaria de Infraestrutura da Prefeitura de Campinas prevê conclusão em junho de 2027. A data anterior era junho de 2026, e a Prefeitura anunciou o adiamento em maio de 2026. Em julho de 2026, o contrato foi prorrogado por nove meses. Quem compra contando com a entrega precisa assumir que o cronograma pode mudar de novo.
O segundo alerta vem dos juros. No cenário base, a TIR bruta fica em torno de 10% ao ano nos horizontes de 5, 10 e 15 anos, e a faixa entre cenários vai de 8,7% a 12,9%. TIR bruta é a taxa interna de retorno antes de corretagem e IR, sem vacância. A Selic está em 13,75% ao ano desde 16 de setembro de 2026, acima do cenário base. A comparação correta é líquida, e a renda fixa e o imóvel pagam impostos de formas diferentes.
Para saber se a conta fecha, falta olhar o investimento total de R$ 689.000, já com 6% de custos de compra, e o que o aluguel de R$ 3.900 por mês devolve sobre ele.
O Relatório de Viabilidade da Biblioteca E19 está disponível gratuitamente por tempo limitado. Para reservar sua cópia e analisar todas as métricas deste apartamento na Av. Princesa D’Oeste, clique no botão abaixo: QUERO BAIXAR O RELATÓRIO DE VIABILIDADE AGORA
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