O fim da locação Residencial
Se você é proprietário de imóvel residencial deve ler este artigo.
Publicado originalmente em 05 de dezembro de 22, no site Locação sem Complicação.
PROJETO DE LEI 3.999/2020
Talvez não esteja ciente de que tramita no Congresso Nacional o Projeto de Lei nº 3.999/2020 que dispõe sobre o despejo e a consignação de chaves, e para tanto altera a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que regula as locações dos imóveis residenciais.
Provavelmente você já teve problemas com o despejo de locatário de sua casa ou apartamento alugado.
Bom… Nós sabemos de toda dificuldade e demora na tramitação do processo judicial de despejo por inadimplência, além de custos envolvidos com as custas e taxas processuais, advogados, caução, depositário, etc.
Dito isso, hoje estamos sentenciando o fim da locação residencial como a conhecemos, porque o legislador pretende instituir o despejo extrajudicial, conforme projeto de lei 3.999/20.
O texto final do PL está muito próximo de sua aprovação no Congresso Nacional, que irá revolucionar a locação residencial ao permitir a tramitação do despejo no cartório de notas e assegurando seu cumprimento muito mais rápido do que a justiça.
VANTAGENS
O PL 3.999/20 prevê em seu artigo 3º que o procedimento de despejo extrajudicial aplica-se exclusivamente nos casos de falta de pagamento (inadimplência) do locatário.
O locador, assistido por seu advogado(a), para promover o despejo extrajudicial deverá requerer ao Tabelião do Ofício de Notas para que seja lavrada a ata notarial.
Após 30 dias da lavratura da ata notarial de despejo o locador deverá notificar, via Cartório de Registro de Título e Documentos, o inquilino para desocupar ou purgar a mora, isto é, efetuar o pagamento do débito devidamente atualizado e corrigido na conta do proprietário.
Caso não ocorra o pagamento o contrato de locação desde logo será rescindindo e se houver necessidade a medida coercitiva de desocupação (despejo) será executada na justiça.
Discussões legais será relegada para processo judicial autônomo.
Não é só desjudicialização do despejo por falta de pagamento, o referido projeto pode reduzir o déficit habitacional com o aumento da oferta de moradia, permitindo que o ciclo da locação residencial, em caso de inadimplência, seja reduzido, bem como o valor do aluguel residencial.
A principal vantagem consiste no encurtamento do tempo do despejo, retomando o imóvel em no máximo 180 (cento e oitenta) dias.
DESVANTAGENS E RETROCESSO
Embora louvável a intenção do legislador com o PL do despejo extrajudicial, são duas críticas pontuais e pertinentes não consideradas no PL.
Custos
A primeira, são os custos previstos no PL com o procedimento de despejo extrajudicial,: (i) emolumentos cartorários da ata notarial de despejo no ofício de notas e do procedimento, (ii) emolumentos cartórios do ofício Registro de Título e Documentos, (iii) custas judiciais da execução do despejo extrajudicial.
Despejo Digital
A segunda, é o retrocesso diante evidente evolução tecnológica e da possibilidade do processamento do despejo extrajudicial de forma eletrônica pelo sistema de assinaturas eletrônicas em blockchains e aplicativos descentralizados.
Todo o procedimento previsto para ser feito no ofício de Notas e Registro de Título, como opção as partes locador e inquilino, poderia tramitar em plataformas digitais com assinaturas eletrônicas.
Registra-se ainda, que o autor do PL ignorou a praxe em locações que em muitos casos estipula-se a arbitragem, através do procedimento arbitral por plataforma online.
Soma-se a isso, o desprezo da doutrina e jurisprudência quanto a forma da notificação do locatário por carta, telegrama, e-mail, etc., porque no âmbito do processo civil moderno vigora o princípio da forma livre, isto é, por qualquer meio.
Advocacia
Além disso, outra falha grave do PL é sua técnica legislativa quando prevê que o pedido e a notificação serão subscritos por advogado.
Como se sabe, o ato profissional do advogado é a postulação e assistência de seu cliente, ou seja, relacionadas as atividades de postulação (art. 1º, I, EOAB) consultoria, assessoria e direção jurídicas ao locador (art. 1º, II, EOAB).
Afinal, não há nada de novo, porque a evolução da desjudicialização que se iniciou com a Lei 11.441/2007, teve técnica legislativa correta:
“Parágrafo único. O tabelião somente lavrará a escritura pública se todas as partes interessadas estiverem assistidas por advogado comum ou advogados de cada uma delas, cuja qualificação e assinatura constarão do ato notarial.”
A evolução legislativa acima foi inserida no Código de Processo Civil:
Art. 610. Havendo testamento ou interessado incapaz, proceder-se-á ao inventário judicial.
§ 1º Se todos forem capazes e concordes, o inventário e a partilha poderão ser feitos por escritura pública, a qual constituirá documento hábil para qualquer ato de registro, bem como para levantamento de importância depositada em instituições financeiras.
§ 2 o O tabelião somente lavrará a escritura pública se todas as partes interessadas estiverem assistidas por advogado ou por defensor público, cuja qualificação e assinatura constarão do ato notarial.
Art. 733. O divórcio consensual, a separação consensual e a extinção consensual de união estável, não havendo nascituro ou filhos incapazes e observados os requisitos legais, poderão ser realizados por escritura pública, da qual constarão as disposições de que trata o art. 731 .
§ 1º A escritura não depende de homologação judicial e constitui título hábil para qualquer ato de registro, bem como para levantamento de importância depositada em instituições financeiras.
§ 2º O tabelião somente lavrará a escritura se os interessados estiverem assistidos por advogado ou por defensor público, cuja qualificação e assinatura constarão do ato notarial.
Em conclusão, vem em boa hora o PL do despejo extrajudicial que pode reduzir o valor do aluguel e permitir uma maior rentabilidade ao locador, bem como as alterações e adequações no PL ou posteriormente.
Sidval Oliveira
Atuante no mercado imobiliário há mais 15 anos, Sidval A. de Oliveira Jr, é corretor imobiliário, CreciSP 202.888, especialista em locações. É fundador e atual diretor da Plataforma Webprop® Publicação; Criador do perfil @aluguel_sem_complicao; Advogado imobiliário (OABSP 168.872) há mais de 20 anos; Especialista em Direito Imobiliário pela FMU.
