O Mercado Imobiliário de Usados em Campinas: Preço ou Valor?
O mercado se apoia em métricas simplificadas, como o valor médio de anúncios, sem levar em conta fatores essenciais.
Ser proprietário e investidor em imóveis residenciais usados não é para qualquer um. Atravessamos um momento de juros elevados e um mercado ainda imaturo na precificação de ativos, bem como tributação sobre ganho de capital.
Em Campinas, essa realidade não é diferente, e compreender os desafios e oportunidades desse setor é essencial para proprietários e investidores que desejam atuar com segurança nesse mercado.
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O desafio dos juros altos e a reciclagem de ativos
O crédito imobiliário encarece e dificulta a compra e venda de usados. A impossibilidade de reciclagem de ativos significa que muitos proprietários não conseguem vender seus imóveis para adquirir novos, mais adequados a estratégia de investimento.
Isso cria um efeito dominó em toda a cadeia do setor, afetando compradores, vendedores e imobiliárias.
A venda a qualquer custo
Um estudo feito por uma grande imobiliária revelou que mais da metade dos imóveis usados são anunciados acima do preço real de mercado. Mas um fator que intensifica a distorção dos preços é a concentração do mercado imobiliário em poucas plataformas de anúncio.
Isso porque, quando um número restrito de empresas domina a visibilidade dos imóveis, a precificação pode ser artificialmente nivelada para influenciar a percepção dos proprietários.
Isso pode gerar uma sensação de desvalorização irreal e excluindo da equação o valor do imóvel para acelerar as vendas.
O Incentivo à Venda e a Estrutura de Comissionamento
A atual estrutura de incentivos do mercado imobiliário, baseada exclusivamente na comissão sobre a venda, pode contribuir para essa distorção.
Imobiliárias, ao dependerem integralmente da comissão para sua remuneração, têm um incentivo natural para sugerir reduções no preço do imóvel, acelerando o fechamento da negociação.
Isso pode levar proprietários a venderem abaixo do valor ideal simplesmente para viabilizar a transação, ao invés de considerarem estratégias mais equilibradas para precificação.
A estrutura de remuneração do mercado é um fator determinante no processo de precificação. A imobiliária depende exclusivamente da comissão sobre a venda, o que o coloca, muitas vezes, em uma posição delicada: defender o preço ideal do imóvel ou ajustar o valor para garantir a concretização da negociação?
Uma Precificação Mais Justa
Uma estrutura de incentivo mista, que valorizasse não apenas a venda, mas também uma precificação mais estratégica, poderia beneficiar tanto proprietários quanto compradores.
Utilizar dados reais de mercado, análises profissionais e considerar o histórico de transações pode resultar em uma precificação mais assertiva e justa para todas as partes envolvidas.
Proprietários que desejam vender seus imóveis rapidamente sem perder valor precisam compreender que a informação correta pode ser o diferencial entre uma venda bem-sucedida e um imóvel encalhado por anos.
Método comparativo: ponto de partida, não de chegada
O método comparativo de mercado é amplamente utilizado para definir o valor dos imóveis, mas ele deve ser apenas um ponto de partida. Sem um mercado maduro para imóveis usados, muitas análises acabam se baseando em dados distorcidos.
Imobiliárias e proprietários precisam considerar também outros aspectos: liquidez, custos ocultos, potencial de valorização, demanda específica de cada região e a estrutura de incentivo do comissionamento.
O Problema da Precificação Superficial
O mercado imobiliário de usados em Campinas enfrenta desafios persistentes, e as respostas oferecidas atualmente sobre o preço de venda dos imóveis não têm sido satisfatórias.
O foco excessivo no preço do imóvel, em detrimento do seu real valor, ignora nuances fundamentais das transações imobiliárias e perpetua distorções que prejudicam proprietários e investidores.
Hoje, muitos proprietários se deparam com avaliações que não consideram toda a complexidade do imóvel e seu potencial.
O mercado se apoia em métricas simplificadas e de acordo com a estrutura de incentivos ultrapassada, sem levar em conta fatores essenciais e essa abordagem superficial muitas vezes resulta em vendidos por valores abaixo do ideal.
A Estrutura de Incentivos Defasada
O modelo atual de comissionamento, baseado exclusivamente na venda, não contempla a realidade das negociações imobiliárias.
Imobiliárias, pressionadas pela necessidade de fechar negócios rapidamente, são levados a sugerir reduções de preço como única solução para viabilizar uma transação.
Isso desconsidera a possibilidade de estratégias mais elaboradas, que poderiam agregar valor ao imóvel e proporcionar vendas mais vantajosas para os proprietários.
Uma Nova Abordagem
É necessário ir além do preço e enxergar o imóvel em sua totalidade. Uma estrutura de incentivo mais moderna, que valorize não apenas a venda, mas também a precificação estratégica e a valorização do patrimônio, pode transformar a dinâmica do mercado.
É preciso compreender a complexidade das transações, para tomar decisões mais assertivas e obter melhores resultados.
Como aproveitar oportunidades no mercado de usados?
Para proprietários e investidores, algumas estratégias podem fazer a diferença, precificação realista com um estudo de mercado bem-feito evita meses de anúncios sem retorno, Marketing imobiliário eficiente com anúncios profissionais, fotos de qualidade e divulgação estratégica e contar com corretores experientes pode evitar erros na definição do valor do imóvel.
Plataformas regionais com a webprop® é um exemplo de solução que aproxima compradores e vendedores com maior assertividade.
A webprop® é a única plataforma de anúncios imobiliários regional que oferece um app exclusivo de benefícios para proprietários.
Com uma estrutura moderna e um modelo de comissionamento, não só facilita a negociação do seu imóvel, mas também oferece vantagens reais que fazem toda a diferença.
Acreditamos que a informação correta transforma decisões em grandes oportunidades de investimento.
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Sidval Oliveira
Atuante no mercado imobiliário há mais 15 anos, Sidval A. de Oliveira Jr, é corretor imobiliário (CreciSP 202.888).
É fundador e atual diretor da Plataforma webprop®; Criador do site Locação Sem Complicação e E-19 Tudo sobre Apartamentos; Advogado imobiliário (OABSP 168.872) há mais de 20 anos;
Especialista em Direito Imobiliário pela FMU.
Sidval oferece uma visão especializada e estratégica para maximizar o potencial do seu patrimônio.
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