O fim da locação Residencial

VANTAGENS

O PL 3.999/20 prevê em seu artigo 3º que o procedimento de despejo extrajudicial aplica-se exclusivamente nos casos de falta de pagamento (inadimplência) do locatário.

O locador, assistido por seu advogado(a), para promover o despejo extrajudicial deverá requerer ao Tabelião do Ofício de Notas para que seja lavrada a ata notarial.

Após 30 dias da lavratura da ata notarial de despejo o locador  deverá notificar, via Cartório de Registro de Título e Documentos, o inquilino para desocupar ou purgar a mora, isto é, efetuar o pagamento do débito devidamente atualizado e corrigido na conta do proprietário.

Caso não ocorra o pagamento o contrato de locação desde logo será rescindindo e se houver necessidade a medida coercitiva de desocupação (despejo) será executada na justiça.

Discussões legais será relegada para processo judicial autônomo.

Não é só desjudicialização do despejo por falta de pagamento, o referido projeto pode reduzir o déficit habitacional com o aumento da oferta de moradia, permitindo que o ciclo da locação residencial, em caso de inadimplência, seja reduzido, bem como o valor do aluguel residencial.

A principal vantagem consiste no encurtamento do tempo do despejo, retomando o imóvel em no máximo 180 (cento e oitenta) dias. 

DESVANTAGENS E RETROCESSO

Embora louvável a intenção do legislador com o PL do despejo extrajudicial, são duas críticas pontuais e pertinentes não consideradas no PL.

Custos

A primeira, são os custos previstos no PL com o procedimento de despejo extrajudicial,: (i) emolumentos cartorários da ata notarial de despejo no ofício de notas e do procedimento, (ii) emolumentos cartórios do ofício Registro de Título e Documentos, (iii) custas judiciais da execução do despejo extrajudicial.

Despejo Digital

A segunda, é o retrocesso diante evidente evolução tecnológica e da possibilidade do processamento do despejo extrajudicial de forma eletrônica pelo sistema de assinaturas eletrônicas em blockchains e aplicativos descentralizados.

Todo o procedimento previsto para ser feito no ofício de Notas e Registro de Título, como opção as partes locador e inquilino, poderia tramitar em plataformas digitais com assinaturas eletrônicas.

Registra-se ainda, que o autor do PL ignorou a praxe em locações que em muitos casos estipula-se a arbitragem, através do procedimento arbitral por plataforma online. 

Soma-se a isso, o desprezo da doutrina e jurisprudência quanto a forma da notificação do locatário por carta, telegrama, e-mail, etc., porque no âmbito do processo civil moderno vigora o princípio da forma livre, isto é, por qualquer meio.

Advocacia 

Além disso, outra falha grave do PL é sua técnica legislativa quando prevê que o pedido e a notificação serão subscritos por advogado.

 Como se sabe, o ato profissional do advogado é a postulação e assistência de seu cliente, ou seja, relacionadas as atividades de postulação (art. 1º, I, EOAB) consultoria, assessoria e direção jurídicas ao locador (art. 1º, II, EOAB).

 Afinal, não há nada de novo, porque a evolução da desjudicialização que se iniciou com a Lei 11.441/2007, teve técnica legislativa correta:

“Parágrafo único.  O tabelião somente lavrará a escritura pública se todas as partes interessadas estiverem assistidas por advogado comum ou advogados de cada uma delas, cuja qualificação e assinatura constarão do ato notarial.”

A evolução legislativa acima foi inserida no Código de Processo Civil:

Art. 610. Havendo testamento ou interessado incapaz, proceder-se-á ao inventário judicial.

§ 1º Se todos forem capazes e concordes, o inventário e a partilha poderão ser feitos por escritura pública, a qual constituirá documento hábil para qualquer ato de registro, bem como para levantamento de importância depositada em instituições financeiras.

§ 2 o O tabelião somente lavrará a escritura pública se todas as partes interessadas estiverem assistidas por advogado ou por defensor público, cuja qualificação e assinatura constarão do ato notarial.

Art. 733. O divórcio consensual, a separação consensual e a extinção consensual de união estável, não havendo nascituro ou filhos incapazes e observados os requisitos legais, poderão ser realizados por escritura pública, da qual constarão as disposições de que trata o art. 731 .

§ 1º A escritura não depende de homologação judicial e constitui título hábil para qualquer ato de registro, bem como para levantamento de importância depositada em instituições financeiras.

§ 2º O tabelião somente lavrará a escritura se os interessados estiverem assistidos por advogado ou por defensor público, cuja qualificação e assinatura constarão do ato notarial.

Em conclusão, vem em boa hora o PL do despejo extrajudicial que pode reduzir o valor do aluguel e permitir uma maior rentabilidade ao locador, bem como as alterações e adequações no PL ou posteriormente.

Sidval Oliveira

Atuante no mercado imobiliário há mais 15 anos, Sidval A. de Oliveira Jr, é corretor imobiliário, CreciSP 202.888, especialista em locações.  É fundador e atual diretor da Plataforma Webprop® Publicação; Criador do perfil @aluguel_sem_complicao; Advogado imobiliário (OABSP 168.872) há mais de 20 anos; Especialista em Direito Imobiliário pela FMU.