Imóvel contrafrente de 92 m² fica na área de influência da obra do Piscinão do Proença (RP-1)

CAMPINAS (SP) – O apartamento à venda silencioso na Av. Princesa D’Oeste, no Jardim Proença, em Campinas, está disponível por R$ 650.000, valor que a E19 Imóveis classifica como preço de oportunidade.

O imóvel, desocupado e com documentação em ordem, tem 92 m² privativos, três dormitórios (uma suíte), sol da manhã e uma vaga coberta e fixa.

Apartamento à Venda Silencioso

Voltado para a contrafrente, o apartamento reduz o contato direto com o movimento da avenida, que concentra bares, restaurantes, mercado, farmácia e padaria a poucos minutos a pé. A planta reúne duas salas, escritório, varanda, cozinha planejada com despensa e área de serviço completa. Todos os dormitórios têm armários.

O edifício, o Costa Del Sol, tem dois elevadores, portaria 24 horas em sistema virtual, salão de festas, solarium e área de lazer, e aceita animais. O condomínio é de R$ 838 mensais e o IPTU, de R$ 158 mensais, já com a vaga.
Nas proximidades estão estabelecimentos como Minuto Pão de Açúcar, Padaria Piracam, farmácias, restaurantes e opções de conveniência que permitem resolver parte da rotina a pé.

Tenho acompanhado as opções de apartamentos no Jardim Proença e acredito que este imóvel merece atenção de quem procura três dormitórios em Campinas. Com 92 m² e localização no Jardim Proença, considero que os R$ 650 mil fazem dele uma alternativa que vale ser incluída entre as principais opções para visita e comparação. João Pierozzi – CRECISP

Infraestrutura urbana entra no radar do mercado imobiliário

A região também está no contexto de uma importante intervenção de infraestrutura: o Reservatório Proença (RP-1), conhecido como Piscinão do Proença. A obra integra o plano de macrodrenagem de Campinas e tem capacidade projetada para armazenar 120 milhões de litros de água, com investimento municipal anunciado de R$ 220 milhões.

As intervenções buscam ampliar o controle de enchentes na bacia do Ribeirão Anhumas e incluem obras complementares de drenagem na Avenida Princesa D’Oeste.

A melhoria da infraestrutura urbana pode influenciar a percepção de valor dos imóveis no entorno no longo prazo. Entretanto, eventual valorização depende de fatores como demanda, oferta, condições econômicas e evolução efetiva das intervenções.

Imóvel disponível para visita

Anunciado por R$ 650.000,00, o apartamento está desocupado e possui documentação em ordem.

A comercialização é realizada pela E19 Imóveis, CRECI/SP 50608-J. Interessados podem consultar informações, fotografias e agendar uma visita pelo endereço:

• Detalhes: Apartamento na Avenida Princesa D’Oeste
• Fotos e Vídeo: Anúncio completo

Com aluguel estimado em R$ 3.900 por mês, o yield bruto é de 7,2% ao ano sobre o preço do imóvel, e o yield líquido é de cerca de 5,8% ao ano sobre o investimento inicial total de R$ 689.000. A TIR projetada fica em torno de 10% a 11% ao ano nos três horizontes (faixa de 8,7% a 12,9% entre os cenários), antes de corretagem e IR e sem vacância. Com um mês de vacância por ano, o cenário base cai para cerca de 9,5% a 10,3% ao ano. Relatório Técnico

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Apartamento à venda no Jardim Proença: a E19 vê espaço para valorização com o RP-1, mas o prazo da obra pede cautela

O apartamento à venda no Jardim Proença que a E19 Imóveis analisa nesta edição custa R$ 650.000, tem 92 m² privativos e fica na Av. Princesa D’Oeste, em Campinas. A leitura do corretor tem duas partes. O preço está dentro da faixa de mercado e a obra do reservatório RP-1 abre uma tese de valorização. Por outro lado, o cronograma dessa obra já falhou uma vez e os juros altos reduzem a folga de quem compra para alugar.

O que R$ 650.000 compram na Av. Princesa D’Oeste

O imóvel tem 3 dormitórios, todos com armários, sendo uma suíte, e 3 banheiros. Há duas salas (jantar e TV), escritório, varanda e cozinha com fogão fixo e gás encanado. A vaga é coberta, fixa e tem portão elétrico. O apartamento está desocupado, o que permite negociar prazo de entrega das chaves sem depender de inquilino.

Os 92 m² são a área privativa, de uso exclusivo. Os 103,15 m² totais somam a fração das áreas comuns, e a comparação de preço por metro quadrado deve usar o primeiro número. A unidade é contrafrente: fica voltada para os fundos do prédio, longe do movimento da avenida, e recebe sol da manhã.

O edifício tem 4 apartamentos por andar, 2 elevadores, portaria virtual 24 horas, academia, salão de festas e solarium, e aceita animais. O condomínio custa R$ 838 por mês e o IPTU, R$ 158.

O preço frente à faixa do QPreço e ao m² da região

O QPreço, ferramenta de precificação do QuintoAndar, estima o valor de venda com base em área, condomínio, IPTU, número de quartos, suítes e vagas, localização e negociações de imóveis parecidos. Para este apartamento, a faixa de referência vai de R$ 573.000 a R$ 679.500, com ponto médio em R$ 626.250. O pedido fica R$ 23.750 acima desse ponto, ou 3,8%.

A ferramenta não pesa diretamente estado de conservação, acabamentos e mobília. Esses itens podem justificar um preço fora da faixa, e a visita mostra se justificam. A consulta é de outubro de 2026, e a faixa muda com o mercado.

Dividido pelos 92 m² privativos, o preço dá cerca de R$ 7.065 por m² (cálculo da E19 Imóveis). A média da Av. Princesa D’Oeste gira em torno de R$ 4.900 por m², segundo o QuintoAndar. Ou seja, o pedido já está cerca de 44% acima da média da avenida. A Av. Norte Sul, que dá nome à tese de valorização, tem média de R$ 10.394 por m², mas esse número vem de imóveis na planta e não serve de régua exata. O ponto prático é que parte da expectativa de valorização já aparece no preço pedido.

O entorno a pé e o que ele indica para o aluguel

O imóvel fica em um trecho de grande circulação da avenida. A Ship Burger está a 110 m e a Casa do Yakisoba a 120 m, ambas a 2 minutos a pé. O Minuto Pão de Açúcar fica a 350 m, a Drogasil a 400 m e o Pão de Açúcar a 750 m, a 10 minutos. A Padaria Piracam também está a 350 m. As distâncias foram estimadas no Google Mapas e conferidas em outubro de 2026.

Comércio de uso diário a pé sustenta a demanda de inquilinos, e esse é o argumento de liquidez do imóvel. O custo é o ruído de uma avenida movimentada. A posição contrafrente ajuda, mas o teste vale na visita, de preferência à noite.

Onde a tese do RP-1 sustenta a valorização

Neste contexto, piscinão é o nome popular de um reservatório de contenção de águas de chuva. O RP-1 está em construção na Praça de Esportes Paranapanema e terá capacidade para 120 milhões de litros. Uma galeria de derivação leva a água da Av. Princesa D’Oeste até ele. O apartamento está na área de influência da obra, iniciada em julho de 2024.

A Av. Princesa D’Oeste é a continuação da Av. Norte-Sul, e o trecho sofre com alagamentos. A hipótese da E19 Imóveis é que o valor do m² da Princesa D’Oeste se aproxime do da Norte-Sul depois da entrega. O cenário base do estudo supõe valorização de 7% ao ano nos quatro primeiros anos e 4% depois. É uma hipótese, e a E19 não a trata como garantia.

O alerta: prazo que já mudou e Selic de 13,75%

A Secretaria de Infraestrutura da Prefeitura de Campinas prevê conclusão em junho de 2027. A data anterior era junho de 2026, e a Prefeitura anunciou o adiamento em maio de 2026. Em julho de 2026, o contrato foi prorrogado por nove meses. Quem compra contando com a entrega precisa assumir que o cronograma pode mudar de novo.

O segundo alerta vem dos juros. No cenário base, a TIR bruta fica em torno de 10% ao ano nos horizontes de 5, 10 e 15 anos, e a faixa entre cenários vai de 8,7% a 12,9%. TIR bruta é a taxa interna de retorno antes de corretagem e IR, sem vacância. A Selic está em 13,75% ao ano desde 16 de setembro de 2026, acima do cenário base. A comparação correta é líquida, e a renda fixa e o imóvel pagam impostos de formas diferentes.

Para saber se a conta fecha, falta olhar o investimento total de R$ 689.000, já com 6% de custos de compra, e o que o aluguel de R$ 3.900 por mês devolve sobre ele.

O Relatório de Viabilidade da Biblioteca E19 está disponível gratuitamente por tempo limitado. Para reservar sua cópia e analisar todas as métricas deste apartamento na Av. Princesa D’Oeste, clique no botão abaixo: QUERO BAIXAR O RELATÓRIO DE VIABILIDADE AGORA

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Rentabilidade do aluguel em Campinas ultrapassa São Paulo pelo terceiro mês seguido

A rentabilidade do aluguel em Campinas fechou agosto de 2026 em 8,23% ao ano. São Paulo, no mesmo período, entregou 6,42%. A diferença de quase dois pontos percentuais não é ruído estatístico é o retrato de um mercado que se reorganizou nos últimos doze meses e que a maioria dos players ainda insiste em ler pela lógica antiga, a de que “capital vale mais que interior”.

Os dados são do Índice FipeZAP de Locação Residencial, divulgado em 15 de setembro de 2026 com a base de agosto. Em doze meses, o aluguel em Campinas acumulou alta de 17,91%, mais que o triplo dos 5,74% registrados na capital paulista. Já são 10,36% de reajuste acumulado na cidade, contra 4,27% em São Paulo. A média nacional, para efeito de comparação, ficou em 9,16% no acumulado de doze meses. Campinas não está apenas acima da média e está puxando a curva.

O que os números do FipeZAP revelam sobre o ritmo de Campinas

Em agosto isolado, Campinas subiu 1,24%, enquanto o país como um todo desacelerou para 0,55% no mês. Esse descolamento mensal importa porque mostra que o movimento não é um pico isolado, provocado por um evento pontual.

É uma sequência de meses em que a cidade cresce acima do próprio histórico e acima do restante do estado.

No ranking geral das 36 cidades monitoradas pelo FipeZAP, Campinas ocupa a décima posição em preço médio de locação, mas disputa o topo quando o critério é retorno sobre o valor do imóvel. Fica ao lado de Santos, com 8,45% ao ano, Recife, com 8,40%, e Cuiabá, com 8,28%. No território paulista, só o litoral chega perto desse patamar.

A capital, mesmo cobrando mais caro por metro quadrado, fica atrás em rentabilidade.

Por que o preço mais baixo do m² não significa retorno menor

Aqui mora o ponto que costuma confundir quem avalia investimento apenas pelo valor de tabela. O aluguel médio em São Paulo é de R$ 65,36 por m², contra R$ 56,21 em Campinas, uma diferença de R$ 9,15. Pela lógica do preço de etiqueta, São Paulo parece a escolha óbvia. Pela lógica do retorno sobre o capital investido, a conta se inverte.

Um imóvel mais barato para comprar ou construir, alugado por um valor proporcionalmente competitivo, gera um yield mais alto justamente porque o denominador da conta, o preço do ativo, é menor. Campinas paga menos por metro quadrado, mas devolve mais em relação ao que custou para adquirir o imóvel. É essa relação, e não o valor absoluto do aluguel, que determina se um ativo é produtivo ou apenas caro.

Se você é construtora, incorporadora, imobiliária ou corretor e ainda posiciona Campinas como “plano B” da Grande São Paulo, esta artigo é um alerta vermelho.

O mercado mudou. Os números mudaram.

E quem não mudar o discurso agora vai perder terreno para quem já entendeu que o interior paulista, liderado por Campinas, é o novo epicentro de oportunidade em locação residencial.

Como usar esses dados agora, antes que todo mundo comece a falar a mesma coisa

A janela de oportunidade está aberta, mas não vai durar para sempre. Quando o mercado inteiro internalizar que Campinas oferece 8,23% a.a. de rental yield contra 6,42% a.a. de São Paulo, a disputa por ativos bem localizados vai esquentar ainda mais.

Quem sair na frente com:

• Conteúdo técnico e local (bairro a bairro),
• Argumentação baseada em índices reconhecidos como o FipeZAP,
• E uma narrativa clara de “Campinas como protagonista, não coadjuvante”,

Vai captar mais leads qualificados, justificar melhor seus preços e fechar mais negócios no próximo ciclo.

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