Desta vez a conta é sobre uma área comercial de 1.875 m² no Centro de Barão Geraldo, em Campinas, com 550 m² já construídos e localização estratégica próxima a grandes avenidas. Investimento de R$ 6.200.000,00 que esbarra na pergunta que abre todo Raio-X da IN ImobNow: o retorno projetado justifica o capital imobilizado, ou o número que mais chama atenção do investidor, o aluguel mensal, está escondendo a real rentabilidade do ativo?
Conheça o imóvel em imagens
Antes dos números, um giro visual pela área: fachada, vista lateral do terreno, perspectiva aérea do lote e o acesso lateral que evidencia o potencial construtivo do espaço. Arraste para o lado ou use as setas para percorrer as fotos.
Quanto rende uma área comercial de R$ 6,2 milhões no Centro de Barão Geraldo?
Resposta direta: o imóvel entrega yield bruto de 4,65% a.a., resultado de um aluguel bruto mensal estimado em R$ 24.000,00. Depois da taxa de administração E19 de R$ 2.232,00 por mês, o fluxo líquido mensal fica em R$ 21.662,84 e o yield líquido cai para 4,19% a.a., uma diferença de 0,46 ponto percentual. Projetando o fluxo completo com valorização de 5% a.a. e corretagem de 5% no desfecho, a TIR fica em 7,83% a.a. aos 5 anos, sobe para 7,98% a.a. aos 10 anos, ponto de pico da curva, e recua novamente a 7,83% a.a. aos 15 anos.
Valor do imóvel R$ 6.200.000
Área comercial de 1.875 m² de terreno com 550 m² já construídos, no Centro de Barão Geraldo, Campinas.
Yield líquido atual 4,19% a.a.
Fluxo mensal líquido de R$ 21.662,84, já descontada a taxa de administração E19 de R$ 2.232,00 por mês.
TIR projetada em 5 anos 7,83% a.a.
Ganho patrimonial líquido acumulado de R$ 1.317.298,41 no período, considerando valorização de 5% a.a.
TIR projetada em 10 anos 7,98% a.a.
Ponto de pico da curva. Ganho patrimonial líquido de R$ 3.394.189,36, com o imóvel avaliado em R$ 10.099.146,69.
TIR projetada em 15 anos 7,83% a.a.
Ganho patrimonial líquido de R$ 6.044.886,97, o maior em valor absoluto, ainda que a taxa anualizada já esteja em queda.
Por que a TIR sobe até os 10 anos e depois recua?
Resposta direta: a taxa de administração de R$ 2.232,00 mensais, 9,3% do aluguel bruto, é um custo fixo recorrente. Já a corretagem de 5% no desfecho é um custo concentrado, cobrado uma única vez, no momento da venda. Nos primeiros anos, cada ano adicional de aluguel recebido dilui proporcionalmente mais esse custo de saída sobre o resultado total, o que empurra a TIR para cima até o 10º ano. A partir daí, o fluxo mensal líquido permanece nominalmente igual em todos os cenários simulados, sem reajuste embutido, enquanto o valor do imóvel segue subindo pela valorização composta de 5% a.a. Esse descompasso reduz o peso da renda na composição do retorno total e puxa a taxa anualizada de volta para 7,83% a.a. aos 15 anos, mesmo com o ganho patrimonial em reais continuando a crescer.
Por quanto tempo manter esta área antes de vender?
Resposta direta: a janela ótima de desinvestimento, dentro das premissas analisadas, está em torno do 10º ano, não porque o retorno absoluto seja maior nesse ponto (ele é maior aos 15 anos), mas porque é ali que o custo fixo de corretagem na saída já foi suficientemente diluído pela valorização acumulada, maximizando a taxa anualizada do investimento.
0,46 ponto percentual, quase inteiro na taxa de administração
Dos R$ 24.000,00 de aluguel bruto mensal estimado, R$ 2.232,00 são retidos pela taxa de administração E19 (9,3%), o principal fator que separa o yield bruto do yield líquido neste ativo.
Em torno de 10 anos
Ponto em que a TIR anualizada atinge o pico da curva simulada, antes de recuar por causa do fluxo de renda que não é reajustado ao longo do período.
Investidor patrimonialista de longo prazo
Prioriza valorização e renda recorrente acima de liquidez imediata, e acompanha a curva de TIR para decidir o momento de saída, não apenas o valor do aluguel recebido no mês.
Como conhecer o imóvel e agendar uma visita?
📷 Conheça os detalhes completos do imóvel
Fotos, medidas e disponibilidade para visita: área comercial de 1.875 m² com 550 m² construídos, localização estratégica no Centro de Barão Geraldo, Campinas.
Perguntas frequentes sobre este investimento
Quanto rende uma área comercial de R$ 6,2 milhões no Centro de Barão Geraldo?+
O imóvel entrega yield bruto de 4,65% a.a. e yield líquido de 4,19% a.a. A taxa interna de retorno projetada, considerando valorização e corretagem na saída, atinge o pico de 7,98% a.a. no horizonte de 10 anos.
O que explica a diferença entre yield bruto e yield líquido neste imóvel?+
Principalmente a taxa de administração E19, de R$ 2.232,00 mensais, equivalente a 9,3% do aluguel bruto estimado. É esse custo recorrente que reduz o yield de 4,65% para 4,19% a.a.
Por que a TIR cai depois dos 10 anos, se o ganho em reais continua subindo?+
Porque o fluxo mensal líquido não é reajustado ao longo da simulação, enquanto o valor do imóvel segue se valorizando a 5% a.a. Isso reduz o peso da renda no retorno total e faz a taxa anualizada recuar, mesmo com o ganho patrimonial em valor absoluto continuando a crescer até os 15 anos.
Qual o horizonte ideal para este investimento?+
Em torno de 10 anos. É o ponto em que a valorização acumulada já diluiu o custo fixo de corretagem na saída o suficiente para maximizar o retorno anualizado.
As premissas utilizadas são estimativas de mercado baseadas no perfil do imóvel e da região, e não constituem garantia de rentabilidade. Resultados de locação variam conforme gestão, vacância e condições de mercado. Consulte sempre um profissional antes de decidir.
Maria de Lourdes - Redatora Web da webprop®
webprop® é a plataforma de inteligência imobiliária de Campinas. O IN ImobNow é o boletim semanal da webprop com dados, tendências e oportunidades do mercado imobiliário local.
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