O yield imobiliário em Barão Geraldo, Campinas, é o primeiro filtro de qualquer decisão de compra. Desta vez a conta é sobre uma casa residencial de 6 dormitórios e 10 vagas, com 396 m² construídos, listada a R$ 1.650.000,00. A pergunta de sempre continua valendo: o retorno projetado justifica o capital imobilizado, ou o valor de vitrine esconde a real rentabilidade do ativo?
Quanto rende uma casa de R$ 1,65 milhão em Barão Geraldo?
Resposta direta: o imóvel entrega yield bruto de 5,21% a.a., resultado de um aluguel bruto mensal estimado em cerca de R$ 7.165,00. Depois da taxa de administração E19 de R$ 665,88 por mês, o fluxo líquido mensal fica em R$ 5.830,45 e o yield líquido cai para 4,24% a.a., uma diferença de 0,97 ponto percentual. Com valorização de 5% a.a. e corretagem de 5% no desfecho, a TIR fica em 7,87% a.a. aos 5 anos, sobe para 8,02% a.a. aos 10 anos (o pico da curva) e recua de volta a 7,87% a.a. aos 15 anos.
Valor do imóvel R$ 1.650.000
Casa residencial com 6 dormitórios e 10 vagas de garagem, 396 m² construídos, em Barão Geraldo, Campinas.
Yield líquido atual 4,24% a.a.
Fluxo mensal líquido de R$ 5.830,45, já descontada a taxa de administração E19 de R$ 665,88 por mês.
TIR projetada em 5 anos 7,87% a.a.
Ganho patrimonial líquido de R$ 350.571,35 no período, com valorização de 5% a.a.
TIR projetada em 10 anos 8,02% a.a.
Ponto de pico da curva. Ganho patrimonial líquido de R$ 903.292,32, com o imóvel avaliado em R$ 2.687.676,13.
TIR projetada em 15 anos 7,87% a.a.
Ganho patrimonial líquido de R$ 1.608.719,92, o maior em valor absoluto, ainda que a taxa anualizada já esteja em queda.
Por que a TIR sobe até os 10 anos e depois recua?
Resposta direta: a taxa de administração de R$ 665,88 mensais é um custo fixo recorrente. Já a corretagem de 5% no desfecho é um custo concentrado, cobrado uma única vez, no momento da venda. Nos primeiros anos, cada ano adicional de aluguel recebido dilui proporcionalmente mais esse custo de saída sobre o resultado total, o que empurra a TIR para cima até o 10º ano. A partir daí, o fluxo mensal líquido permanece nominalmente igual em todos os cenários simulados, sem reajuste embutido, enquanto o valor do imóvel segue subindo pela valorização composta de 5% a.a. Esse descompasso reduz o peso da renda na composição do retorno total e puxa a taxa anualizada de volta para 7,87% a.a. aos 15 anos, mesmo com o ganho patrimonial em reais ainda subindo.
Por quanto tempo manter esta casa antes de vender?
Resposta direta: a janela ótima de desinvestimento, dentro das premissas analisadas, está em torno do 10º ano. O retorno absoluto é maior aos 15 anos, mas a taxa anualizada atinge o pico aos 10 anos, quando o custo fixo de corretagem na saída já foi diluído o suficiente pela valorização acumulada. O ativo também é mais sensível ao preço de saída do que à vacância: um recuo de 2 pontos percentuais na valorização anual projetada reduziria a TIR de 10 anos para a faixa de 6,4%-6,5% a.a., enquanto um mês adicional de vacância por ano teria impacto bem mais ameno, na faixa de 0,3-0,4 ponto percentual.
0,97 ponto percentual, quase todo na taxa de administração
Dos cerca de R$ 7.165,00 de aluguel bruto mensal estimado, R$ 665,88 são retidos pela taxa de administração E19, o principal fator que separa o yield bruto do yield líquido neste ativo.
Em torno de 10 anos
Ponto em que a TIR anualizada atinge o pico da curva simulada, antes de recuar por causa do fluxo de renda que não é reajustado ao longo do período.
Investidor patrimonialista de longo prazo
Prioriza valorização e renda recorrente acima de liquidez imediata. Decide o momento de saída pela curva de TIR ao longo do tempo, e não pelo valor isolado do aluguel no mês.
Como conhecer o imóvel e agendar uma visita?
Conheça os detalhes completos do imóvel
Fotos, medidas e disponibilidade para visita: casa residencial com 6 dormitórios e 10 vagas, 396 m² construídos, em Barão Geraldo, Campinas.
Perguntas frequentes sobre este investimento
Quanto rende uma casa de R$ 1,65 milhão em Barão Geraldo?+
O imóvel entrega yield bruto de 5,21% a.a. e yield líquido de 4,24% a.a. A taxa interna de retorno projetada, que leva em conta valorização e corretagem na saída, atinge o pico de 8,02% a.a. no horizonte de 10 anos.
O que explica a diferença entre yield bruto e yield líquido neste imóvel?+
Principalmente a taxa de administração E19, de R$ 665,88 mensais. É esse custo recorrente que reduz o yield de 5,21% para 4,24% a.a.
Por que a TIR cai depois dos 10 anos, se o ganho em reais continua subindo?+
Porque o fluxo mensal líquido não é reajustado ao longo da simulação, enquanto o valor do imóvel segue se valorizando a 5% a.a., o que reduz o peso da renda no retorno total e faz a taxa anualizada recuar até os 15 anos.
Qual o horizonte ideal para este investimento?+
Em torno de 10 anos, ponto em que a valorização acumulada já diluiu o custo fixo de corretagem na saída o suficiente para maximizar o retorno anualizado.
As premissas utilizadas são estimativas de mercado baseadas no perfil do imóvel e da região, e não constituem garantia de rentabilidade. Resultados de locação variam conforme gestão, vacância e condições de mercado. Consulte sempre um profissional antes de decidir.
Maria de Lourdes - webprop®
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