Soluções sob medida para necessidades únicas

Anúncio de imóvel comercial que sirva para todos simplesmente não consegue atender às necessidades e fluxos de interessados específicos de cada propriedade. As plataformas genéricas muitas vezes forçam você a adaptar seus anúncios para se adequarem às suas funcionalidades, prejudicando a eficiência e a exclusividade. A plataforma personalizada, no entanto, é desenvolvida desde o início para se integrar perfeitamente aos seus anúncios e atender aos seus desafios exclusivos e locais.

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Aumentando a eficiência e a alcance

Muitos anúncios de imóveis, de todos os tipos e gostos, diversas regiões, podem paralisar o interessado e prejudicar a procura do imóvel comercial ideal devida a sobrecarga de dados. A plataforma personalizada e local pode reduzir a dispersão do interessado e o estresse da procura. Essas soluções personalizadas não apenas economizam tempo, mas também minimizam a tensão, levando a maior qualidade, evitando interessados não adequados ao perfil do imóvel comercial, visita desnecessária ou perda de tempo.

Insights acionáveis ​​para decisões locais

A chave para tomar decisões de compra ou locação reside no aproveitamento de dados valiosos e locais. A plataforma Webprop® personalizada pode ser projetada para coletar e analisar dados específicos de seu imóvel comercial, fornecendo insights em tempo real sobre o comportamento do interessado, tendências de venda e locação, além de constante atualização do valor venda ou locação.

Experiências aprimoradas do interessado

Na era digital de hoje, a experiência do cliente (CX) é fundamental. A nossa plataforma personalizada permite que você crie anúncios centrados no usuário, interfaces da web ou até mesmo soluções de Internet das Coisas (IoT) que atendam diretamente às necessidades dele. Imagine uma plataforma de anúncio de imóveis que cria uma jornada personalizada e local que promova um envolvimento mais profundo. Essas soluções personalizadas não apenas facilitam a vida dos proprietários, mas também atraem interessados que buscam o imóvel comercial ideal ao seu negócio, especialmente que seja local, na região do Jardim Proença, Jardim Carlos Lourenço, Jardim Guarani, Jardim das Oliveiras e Parque Prado.

Inovação

A plataforma personalizada permite que você fique à frente de outros proprietários e ainda conta com ajuda de corretores imobiliários experientes. Além disso, as soluções personalizadas são inerentemente locais. À medida que há o interesse em imóveis comerciais na região da região do Jardim Proença, Jardim Carlos Lourenço, Jardim Guarani, Jardim das Oliveiras e Parque Prado, não há por que ignorar a particularidade do local.

Parceria para o sucesso

Na Webprop®, entendemos que o desenvolvimento bem-sucedido de venda e locação do imóvel personalizada é um processo colaborativo. Nossa equipe trabalha em estreita colaboração com você para entender seus desafios e objetivos da propriedade comercial.

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Equipe Webprop®

A maneira + eficaz de ficar por dentro das tendências do mercado imobiliário de Campinas.

Mas acreditamos que a Amazon Key vai muito além disso. Assista ao vídeo oficial e confira que Amazon deve integrar a prestação de serviços em seu Marketplace.

Assim, destacamos alguns benefícios do Amazon Key para espaços compartilhados e colaborativos:

Eliminação de Custos de Recepção e Administração

Pode eliminar os custos de recepção e administração de encomendas. No futuro, a Amazon pode até entregar correspondências.

Afinal, dispor de uma recepcionista a mais no horário de almoço ou ao final do dia tem o custo alto e as vezes desnecessário.

Acesso Facilitado para Equipes de Faxina

Permite o acesso da equipe de faxina à sala privativa do profissional sem a intervenção do proprietário ou administrador.

O profissional pode escolher o melhor horário e definir o que seja mais conveniente para ele.

Reposição Ágil de Materiais de consumo

Suprir a reposição de materiais de escritório ou limpeza com mais agilidade, garantindo que os suprimentos estejam sempre disponíveis.

Foco no Atendimento ao Cliente

Permite que a equipe de recepção se concentre mais no atendimento ao cliente ou paciente, melhorando a qualidade do serviço.

Acesso Remoto para Prestadores de Serviços

 Permite o acesso de outros prestadores de serviços de forma remota e sem intervenção do proprietário administrador, tornando a gestão mais eficiente.

Tranquilidade para Administradores

Permite que o proprietário administrador possa tirar férias tranquilamente, sabendo que tudo funcionará perfeitamente.

Como Funciona o Amazon Key?

• Acesso Temporário: Os motoristas escaneiam o pacote para obter acesso único ao imóvel. Após a entrega, o motorista não pode reabrir a porta.
• Notificações em Tempo Real: Receba atualizações em cada etapa do processo, proporcionando uma camada extra de segurança e tranquilidade.
• Entrega Personalizada: Escolha quando e como deseja receber seus pacotes, com a opção de assistir às entregas ao vivo.

Impacto no Mercado Imobiliário Comercial

A adoção do Amazon Key em imóveis comerciais prepara os edifícios para o futuro e melhora a experiência dos locatários. A conveniência de receber pacotes (e prestadores de serviços) diretamente no local, sem a necessidade de interações físicas, é um diferencial significativo. Além disso, com o foco crescente em segurança e eficiência, esta tecnologia é um investimento valioso para qualquer espaço compartilhado ou colaborativo.

O Que Esperar no Futuro?

Embora ainda não esteja disponível no Brasil, a expectativa é que o Amazon Key transforme a forma como gerenciamos entregas ou a prestação de serviços em espaços comerciais. A introdução desta tecnologia promete melhorar a eficiência operacional e aumentar a satisfação dos profissionais locatários, tornando-se um diferencial competitivo para os imóveis que adotarem essa inovação.

Conclusão

O Amazon Key não é apenas uma ferramenta de conveniência; é uma revolução na forma como as entregas são gerenciadas em espaços compartilhados. Proprietários de imóveis comerciais em Campinas, especialmente nos bairros Jardim Proença, Jardim Guarani, Jardim Paraíso e Jardim Carlos Lourenço, têm a oportunidade de liderar essa transformação. Fique atento às novidades e prepare-se para adotar essa inovação em seus escritórios, clínicas, consultórios ou lojas com espaços compartilhados e colaborativos.

Equipe Webprop®

A maneira + eficaz de ficar por dentro das tendências do mercado imobiliário de Campinas.

Contexto e Desafios Legais

Recentemente, o Juízo da 11ª Vara Cível de Campinas determinou a troca da procuração judicial em detrimento daquela que nosso cliente assinou de forma eletrônica em plataforma do gênero, nos seguintes termos:

“Determino a juntada de contrato de locação comercial  válida, pois ela não foi assinada fisicamente pelo signatário e nem há assinatura digital com chave ICP. A assinatura é garantida por um terceiro, no caso, pela “ZAPSIGN”, que não tem fé pública. A assinatura ICP não é do signatário, mas de algum funcionário da ZAPSIGN que pretenderia garantir a autenticidade da assinatura do executado: sem validade legal. Prazo: 15 dias sob pena de extinção.”

Aqui no escritório optamos, em regra, pelo sistema de assinatura eletrônica com objetivo de atender as necessidades de nossos clientes, espalhados pelo país, com efetiva agilidade para o processo judicial, o que me motivou a escrever este artigo sobre a aceitação de tais documentos no contexto jurídico atual e a locação comercial.

Locação Comercial

O contrato de locação comercial assinado eletronicamente, livremente pactuada entre as partes, é válida nos termos e forma da legislação em vigor (Liberdade Econômica, Artigo 18, inciso I, da Lei nº 13.874, de 20 de setembro de 2019), abaixo transcritos:

Art. 18. A eficácia do disposto no inciso X do caput do art. 3º desta Lei fica condicionada à regulamentação em ato do Poder Executivo federal, observado que:

I – para documentos particulares, qualquer meio de comprovação da autoria, integridade e, se necessário, confidencialidade de documentos em forma eletrônica é válido, desde que escolhido de comum acordo pelas partes ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento;

Art. 3º São direitos de toda pessoa, natural ou jurídica, essenciais para o desenvolvimento e o crescimento econômicos do País, observado o disposto no parágrafo único do art. 170 da Constituição Federal:

X – arquivar qualquer documento por meio de microfilme ou por meio digital, conforme técnica e requisitos estabelecidos em regulamento, hipótese em que se equiparará a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato de direito público;

Com efeito, decorre na aplicação da melhor hermenêutica segundo a qual “A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova.” (STJ, Tema Repetitivo 243), restando presente os requisitos dos artigos 11 da Lei nº 11.419/2006 e 369, 439, 440 e 441, CPC:

Art. 11. Os documentos produzidos eletronicamente e juntados aos processos eletrônicos com garantia da origem e de seu signatário, na forma estabelecida nesta Lei, serão considerados originais para todos os efeitos legais.

Art. 369. As partes têm o direito de empregar todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, para provar a verdade dos fatos em que se funda o pedido ou a defesa e influir eficazmente na convicção do juiz.

Art. 439. A utilização de documentos eletrônicos no processo convencional dependerá de sua conversão à forma impressa e da verificação de sua autenticidade, na forma da lei.

Art. 440. O juiz apreciará o valor probante do documento eletrônico não convertido, assegurado às partes o acesso ao seu teor.

Art. 441. Serão admitidos documentos eletrônicos produzidos e conservados com a observância da legislação específica.

“a boa-fé se presume; a má-fé se prova”

Há expressa determinação na presunção de legitimidade (boa-fé) do contrato de locação comercial, fim de preservação da autonomia privada (artigo 3º, V, da Lei nº 13.874, de 20 de setembro de 2019), além da presunção de paridade e simetria das partes contratantes. Isto porque, em regra são pessoas jurídicas,  presume-se que possuem igual poder de negociação e oportunidades equivalentes na formação do acordo (art. 421-A, Código Civil).

A presunção de paridade e simetria tem implicações significativas para a análise jurídica de contrato de locação comercial. Em situações que uma das partes alega que houve desequilíbrio ou abuso na negociação do contrato, será necessário apresentar provas concretas para justificar o afastamento da presunção. Essa abordagem protege a autonomia das partes e promove a segurança jurídica ao pressupor que o contrato de locação foi firmado de maneira justa e equilibrada, sobretudo na forma eletrônica.

Lógica do Sistema de documentos (contrato de locação comercial) eletrônicos

A assinatura oposta no contrato de locação comercial são aquelas do tipo “assinatura eletrônica avançada”, a que utiliza certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica, desde que admitido pelas partes, proprietário e locatário, como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento, com as seguintes características:

• está associada aos signatários de maneira unívoca;
• utiliza dados para a criação de assinatura eletrônica cujo signatários podem, com elevado nível de confiança, operar sob o seu controle exclusivo;
• está relacionada aos dados a ela associados de tal modo que qualquer modificação posterior é detectável; (art. 4º, da Lei nº 14.063/20).

O contrato de locação comercial é assinado em plataforma de assinatura eletrônica dedicada que tem a mesma validade jurídica da assinatura manuscrita, bem como associada ao proprietário/locador e locatário de maneira unívoca, com o controle de acesso exclusiva deles, além dos documentos assinados na Plataforma são certificados com seu certificado digital A1 ICP-Brasil.

Afinal, o que é assinatura eletrônica?

A assinatura eletrônica é nome dado ao tipo de assinatura digital que se utiliza de criptografia para associar o documento assinado ao usuário, devidamente reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça:

“A assinatura digital de contrato eletrônico tem a vocação de certificar, através de terceiro desinteressado (autoridade certificadora), que determinado usuário de certa assinatura a utilizara e, assim, está efetivamente a firmar o documento eletrônico e a garantir serem os mesmos os dados do documento assinado que estão a ser sigilosamente enviados. “(STJ – REsp: 1495920 DF 2014/0295300-9, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 15/05/2018, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2018)

Integridade e Validade dos Contratos Eletrônicos

Assim, garante a validade jurídica do contrato de locação comercial, uma vez que as plataformas de assinatura eletrônica utilizam de uma combinação de diversos pontos de autenticação para garantir a veracidade e integridade dos documentos assinados, como registro do endereço de IP, geolocalização, vinculação ao e-mail do signatário, senha pessoal do usuário, sendo alguns exemplos.

A ausência de certificação pela ICP-Brasil das assinaturas na plataforma não invalida o contrato firmado. A livre manifestação de autonomia privada das partes envolvidas assegura que a assinatura sem a participação da certificadora ICP-Brasil não encontra óbice legal, desde que não haja indícios que comprometam sua validade.

Jurisprudência Favorável

Diversas decisões judiciais reforçam a validade das assinaturas eletrônicas em contratos:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de execução de título extrajudicial. Determinação do juízo de origem de que o credor apresente título executivo devidamente assinado pela parte executada e, no caso de assinatura eletrônica, ser esta oriunda de certificadora credenciada na Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICPBrasil). Insurgência. Decisão que comporta reforma. Assinaturas digitais realizadas por intermédio da “docusign”, através de links encaminhados aos signatários. Possibilidade de aceitação de documentos assinados digitalmente, ainda que certificado por empresa não constante do rol do ICP-Brasil. Inteligência do art. 10, § 2º, da MP 2200-2/2001. Eventual arguição de falsidade poderá ser deduzida pela parte contrária, inexistindo, por ora, elementos que coloquem em dúvida a autenticidade do documento. Decisão reformada. RECURSO PROVIDO” (TJSP, Agravo de Instrumento 2086011-95.2023.8.26.0000, 24ª Câmara de Direito Privado, rel. Rodolfo Pellizari j. 28/04/2023).

 

“RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXECUTIVIDADE DE CONTRATO ELETRÔNICO DE MÚTUO ASSINADO DIGITALMENTE (CRIPTOGRAFIA ASSIMÉTRICA) EM CONFORMIDADE COM A INFRAESTRUTURA DE CHAVES PÚBLICAS BRASILEIRA. TAXATIVIDADE DOS TÍTULOS EXECUTIVOS. POSSIBILIDADE, EM FACE DAS PECULIARIDADES DA CONSTITUIÇÃO DO CRÉDITO, DE SER EXCEPCIONADO O DISPOSTO NO ART. 585, INCISO II, DO CPC/73 (ART. 784, INCISO III, DO CPC/2015). QUANDO A EXISTÊNCIA E A HIGIDEZ DO NEGÓCIO PUDEREM SER VERIFICADAS DE OUTRAS FORMAS, QUE NÃO MEDIANTE TESTEMUNHAS, RECONHECENDO-SE EXECUTIVIDADE AO CONTRATO ELETRÔNICO. PRECEDENTES. 1. Controvérsia acerca da condição de título executivo extrajudicial de contrato eletrônico de mútuo celebrado sem a assinatura de duas testemunhas. 2. O rol de títulos executivos extrajudiciais, previsto na legislação federal em “numerus clausus”, deve ser interpretado restritivamente, em conformidade com a orientação tranquila da jurisprudência desta Corte Superior. 3. Possibilidade, no entanto, de excepcional reconhecimento da executividade de determinados títulos (contratos eletrônicos) quando atendidos especiais requisitos, em face da nova realidade comercial com o intenso intercâmbio de bens e serviços em sede virtual. 4. Nem o Código Civil, nem o Código de Processo Civil, inclusive o de 2015, mostraram-se permeáveis à realidade negocial vigente e, especialmente, à revolução tecnológica que tem sido vivida no que toca aos modernos meios de celebração de negócios, que deixaram de se servir unicamente do papel, passando a se consubstanciar em meio eletrônico. 5. A assinatura digital de contrato eletrônico tem a vocação de certificar, através de terceiro desinteressado (autoridade certificadora), que determinado usuário de certa assinatura a utilizara e, assim, está efetivamente a firmar o documento eletrônico e a garantir serem os mesmos os dados do documento assinado que estão a ser sigilosamente enviados. 6. Em face destes novos instrumentos de verificação de autenticidade e presencialidade do contratante, possível o reconhecimento da executividade dos contratos eletrônicos. 7. Caso concreto em que o executado sequer fora citado para responder a execução, oportunidade em que poderá suscitar a defesa que entenda pertinente, inclusive acerca da regularidade formal do documento eletrônico, seja em exceção de pré-executividade, seja em sede de embargos à execução. RECURSO ESPECIAL PROVIDO” (STJ, REsp n. 1.495.920/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/5/2018, DJe de 7/6/2018).

Aplicação nas Locações Comerciais 

Para proprietários de imóveis comerciais em Campinas, especialmente nos bairros Jardim Proença, Jardim Guarani, Jardim Paraíso e Jardim Carlos Lourenço, a utilização de assinaturas eletrônicas em contratos de locação oferece vários benefícios:

• Agilidade e Eficiência: A assinatura eletrônica permite a formalização rápida dos contratos, eliminando a necessidade de deslocamento físico.
• Segurança Jurídica: Com a validade jurídica reconhecida pela jurisprudência e pelas normas vigentes, os contratos eletrônicos garantem a segurança necessária para ambas as partes.
• Redução de Custos: A digitalização dos processos contratuais reduz custos operacionais associados à impressão, transporte e armazenamento de documentos físicos.
• Acessibilidade: Facilita a contratação com locatários de diferentes regiões, ampliando o mercado potencial para os imóveis.

A assinatura eletrônica é uma ferramenta essencial para modernizar e agilizar a gestão de contratos de locação comercial. Proprietários de imóveis comerciais devem adotar essa tecnologia para permanecer competitivos e atender às exigências legais e operacionais da atualidade. A aceitação e compreensão da validade jurídica das assinaturas eletrônicas promoverão um ambiente de negócios mais dinâmico, seguro e eficiente.

Para promover a transformação digital, combinamos todas as etapas da locação comercial em ambiente digital para proporcionar qualidade, segurança e eficiência aos nossos clientes.

A Lei nº 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, estabelece em seu artigo 13º a necessidade de consentimento prévio e escrito do locador para a cessão da locação, sublocação e empréstimo do imóvel, total ou parcialmente. Esta exigência visa proteger os interesses do proprietário, garantindo que a transferência do contrato seja feita de forma transparente e segura.

Ainda que o inquilino primitivo alegue que houve cessão do contrato, a qual, por sua vez, assumiu com exclusividade a obrigação decorrente da locação, certo é que eventual acordo entre o inquilino e terceiro não afeta a esfera de direitos do proprietário/locador, em observância ao princípio da relatividade dos efeitos dos contratos, produzidos somente em relação àqueles que manifestaram a sua vontade, não alcançando terceiro ou o seu patrimônio.

Outrossim, caberia ao locatário primitivo a prova da efetiva notificação, bem como do consentimento prévio e escrito do proprietário/locador, a fim de afastar a responsabilidade dele, inclusive sobre eventuais danos sobrevindos ao imóvel.

Deveras, estabelece o art. 13 da Lei n.º 8.245/91, que

“A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.”, ao passo que o § 1.º reza que “Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.”

Logo, sequer há se cogitar em notificação válida, sobrevindo a cessão do imóvel, sem prévia anuência e por escrito do proprietário/locador, sem alteração a responsabilidade do locatário primitivo, pelos aluguéis e demais encargos contratuais, por inteligência do art. 13º da Lei de Locações, sem prejuízo de eventual ação regressiva contra o real causador dos eventuais danos (terceiro).

Nesse passo, a Lei n.º 8.245/91 regulamenta as obrigações assumidas pelos contratantes, dentre as quais a do locatário de

“pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato” (art. 23, inciso I).

Demais disso, as obrigações/deveres se restringem ao contrato firmado entre o locatário e o terceiro, criando obrigações apenas entre as partes, nos moldes do princípio da relatividade dos efeitos dos contratos.

Nessa toada, as obrigações decorrentes da locação comercial não guardam qualquer relação com aquele de transferência de negócios entabulado entre o inquilino primitivo e o terceiro, de modo que não é possível atribuir quaisquer débitos ou prejuízos do terceiro quanto ao cumprimento de um contrato que é completamente estranho ao proprietário/locador.

A jurisprudência tem sido clara ao entender que a cessão contratual somente é eficaz quando há a expressa concordância do locador ou quando este, notificado por escrito, não se opõe à transferência. A simples comunicação verbal ao locador não é suficiente para efetivar a transferência e, caso o locador se recuse à substituição, o locatário primitivo permanece obrigado.

Um exemplo prático disso é o caso julgado pela 34ª Câmara de Direito Privado do TJSP, em que um apelante foi condenado a pagar os aluguéis vencidos devido à anterior cessão do contrato. A decisão foi fundamentada no fato de que a comunicação verbal ao locador não foi suficiente para efetivar a transferência, uma vez que o locador se recusou à substituição da locatária.           

Ementa: AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO COMERCIAL. Apelante que se insurge contra sua condenação no pagamento dos aluguéis vencidos, em face da anterior cessão do contrato. Cessão contratual pela locatária que somente é eficaz quando houver anuência do locador, ou quando este não manifestar sua oposição após ser notificado por escrito. Aplicação do art. 13 da Lei nº 8.245. Hipótese dos autos em que somente houve comunicação verbal ao locador, o qual se recusou à substituição da locatária. Apelante quer permaneceu obrigada. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJ/SP 1016194-53.2021.8.26.0477  – Classe/Assunto: Apelação Cível / Locação de Imóvel – Relator: Rômolo Russo – Comarca: Praia Grande – Órgão julgador: 34ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 14/02/2024 – Data de publicação: 14/02/2024).

E ainda:

“Anote-se, ainda, a existência de precedente do C. Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o art. 13 da Lei nº 8.245/91 é aplicável à hipótese de trespasse de estabelecimento comercial:

“RECURSO ESPECIAL. TRANSFERÊNCIA DO FUNDO DE COMÉRCIO. TRESPASSE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ART. 13. DA LEI N. 8.245/91. APLICAÇÃO À LOCAÇÃO COMERCIAL. CONSENTIMENTO DO LOCADOR. REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO PROVIDO.

1. Transferência do fundo de comércio. Trespasse. Efeitos: continuidade do processo produtivo; manutenção dos postos de trabalho; circulação de ativos econômicos.
2.Contrato de locação. Locador. Avaliação de características individuais do futuro inquilino. Capacidade financeira e idoneidade moral. Inspeção extensível, também, ao eventual prestador da garantia fidejussória. Natureza pessoal do contrato de locação.
3. Desenvolvimento econômico. Aspectos necessários: proteção ao direito de propriedade e a segurança jurídica.
4. Afigura-se destemperado o entendimento de que o art. 13 da Lei do Inquilinato não tenha aplicação às locações comerciais, pois, prevalecendo este posicionamento, o proprietário do imóvel estaria ao alvedrio do inquilino, já que segundo a conveniência deste, o locador se veria compelido a honrar o ajustado com pessoa diversa daquela constante do instrumento, que não rara as vezes, não possuirá as qualidades essenciais exigidas pelo dono do bem locado (capacidade financeira e idoneidade moral) para o cumprir o avençado.
5. Liberdade de contratar. As pessoas em geral possuem plena liberdade na escolha da parte com quem irão assumir obrigações e, em contrapartida, gozar de direitos, sendo vedado qualquer disposição que obrigue o sujeito a contratar contra a sua vontade.
6. Aluguéis. Fonte de renda única ou complementar para inúmeros cidadãos. Necessidade de proteção especial pelo ordenamento jurídico.
7. Art. 13 da Lei n. 8.245/914 aplicável às locações comerciais.
8. Recurso especial provido” (REsp n. 1.202.077/MS, relator Ministro Vasco Della Giustina (Desembargador Convocado do TJ/RS), Terceira Turma, julgado em 1/3/2011, DJe de 10/3/2011.)

O que fazer?

Por outro lado, cabe, ao proprietário/locador agir quando for notificado da cessão, exigindo do locatário primitivo e do terceiro a adequação ao contrato de locação, inclusive com análise econômico-financeira, bem como a garantia do contrato de locação, porque o Direito não socorre aos que dormem e Direitos negligenciados são direitos perdidos (Fonte).    

Além de evitar à “Teoria da Supressio”, que se expressa na mitigação do exercício de direito em decorrência do transcurso do tempo razoável no tocante, notadamente ante o caráter complacente da conduta dos proprietários/locadores durante locação.

Neste sentido:

…. Locadores que implicitamente anuíram com a manutenção da locação ou com a cessão a terceiros, já que admitiram que continuam recebendo os aluguéis e não comprovaram a adoção de qualquer medida para reaver o imóvel. Recurso que comporta acolhida apenas para deferir a imissão dos locadores na posse do imóvel. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ/SP 1012403-03.2022.8.26.0005 – Classe/Assunto: Apelação Cível / Locação de Imóvel – Relator(a): Daise Fajardo Nogueira Jacot – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 27ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 31/08/2023 – Data de publicação: 31/08/2023).

Portanto, é essencial que os locadores estejam atentos a qualquer tentativa de transferência unilateral do contrato de locação comercial e exijam sempre a anuência por escrito, conforme estabelecido pela lei. Esta prática não apenas protege os interesses do proprietário, mas também evita a aplicação da Supressio.

Desta forma, ao garantir que todas as transferências contratuais sejam feitas de forma transparente e de acordo com a lei, os proprietários podem evitar problemas futuros e garantir a segurança jurídica de suas locações comerciais.

Ventos Favoráveis

A demanda por imóveis comerciais na região do Jardim Proença e do Jardim Nossa Senhora Auxiliadora está em alta, impulsionada pelo crescimento de serviços locais e pela instalação de novas empresas.

O que isso significa para você?

Uma oportunidade única de colocar seu imóvel para alugar e garantir uma rentabilidade acima da média do mercado! 

Mas atenção: para conquistar os melhores inquilinos e alcançar o valor máximo de aluguel, é fundamental contar com o apoio de corretores imobiliários experientes e da região.

Imóveis Comerciais

O mercado imobiliário comercial de Campinas, segundo o índice FIPEZAP, continua apresentando uma performance sólida e atrativa para investidores. Em março de 2024, o índice registrou uma variação mensal de +0,29% nos preços de locação de imóveis comerciais na cidade, acumulando um aumento de +0,56% no ano e +8,14% nos últimos 12 meses. O preço médio de locação por metro quadrado ficou em R$ 38,84, mantendo uma rentabilidade anual de 7,48% (rental yield).

Comparando com outras cidades, Campinas se destaca com um retorno médio do aluguel de imóveis comerciais de 7,48% ao ano, superando capitais como São Paulo (6,43% a.a.), Brasília (6,50% a.a.), e Rio de Janeiro (5,82% a.a.). Essa rentabilidade também é superior à média ponderada das 10 cidades monitoradas pelo índice, que ficou em 6,38% a.a.

Oportunidades Incomparáveis: Jardim Proença e Jardim Nossa Senhora Auxiliadora

No contexto local, os bairros Jardim Nossa Senhora Auxiliadora e Jardim Proença se destacam pela alta demanda e valorização contínua. Buscas por imóveis comerciais, especialmente casas, mantêm um índice elevado de preços nesses bairros. Em março de 2024, o preço médio por metro quadrado no Jardim Nossa Senhora Auxiliadora atingiu R$ 61,15, registrando uma impressionante variação positiva de 30,7% nos últimos 12 meses.

Já no Jardim Proença, o preço médio foi de R$ 25,08 por metro quadrado, com uma variação de 16,9% no mesmo período.

Esses dados reforçam a atratividade do mercado imobiliário comercial em Campinas, especialmente para investidores interessados em obter renda com aluguel. A cidade continua sendo uma opção promissora para quem busca rentabilidade sólida e perspectivas de crescimento a longo prazo.

🌐 Webprop® – Simplificando o Mercado Imobiliário: Transforme sua experiência imobiliária

O valor do aluguel, como o salário, não acompanha a elevação dos custos em época de crise, como a atual (pós Pandemia de COVID-19).

Em 2020, o IGP-M registrou uma alta significativa de 27,42%, refletindo os impactos da pandemia da COVID-19. Em 2021, observamos uma desaceleração desse índice, com uma variação de 17,78%. Segundo o índice FIPEZAP, em março de 2024, o retorno médio do aluguel de imóveis comerciais em Campinas foi calculado em 7,48% ao ano. 

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Zoneamento Campinas

Importante: Antes de considerar alugar por sala, transformando em espaços de coworking, compartilhado e cooperativo, certifique-se de que o zoneamento de Campinas permita isso. Dependendo de onde está o imóvel, pode ser necessário verificar o zoneamento para atividades permitidas. Depois de Ver isso, você está pronto para começar.

• 📲 Consulte o Zoneamento online de Campinas

Razões pelas quais (e por que não) você deve considerar alugar sua casa comercial por sala.

Vantagens de alugar por sala

• Maior retorno

Existem várias vantagens em alugar sua casa comercial por sala ou espaço nos bairros Jardim Proença, Jardim Guarani e Jardim Paraíso. Por um lado, alugar uma sala poderia gerar um retorno maior na receita de aluguel, maior retorno do investimento imobiliário.

É uma matemática bastante simples: com vários locatários, você pode ganhar mais dinheiro.

Digamos que você tenha uma casa comercial de 4 quartos (que podem ser convertidos em salas comerciais) e suponhamos que alugar a propriedade para uma única empresa possa gerar R$ 3.500,00. Alugar para quatros locatários diferentes por R$ 1.200,00 cada, poderia gerar R$ 4.800,00, e os locatários não reclamarão do alto valor do aluguel.

• Máximo utilização dos Espaços (Ocupação do Espaço)

Ao transformar sua casa comercial em espaços de coworking, compartilhado e cooperativo é necessária criação de áreas comuns de convivência e reunião. Essas áreas vão possibilitar um ganho extra com outros produtos e serviços, além de permitir a locação por hora da sala de reunião.

A antiga sala de TV vira de reunião, bem como a copa vira um espaço café.

• Redução da Vacância

Ao alugar por sala comercial, é menos provável que você experimente vacância total – o período em que sua casa comercial alugada fica completamente vaga. Se um locatário decidir deixar a sala comercial, você ainda terá uma fonte de renda de aluguel dos demais locatários.

Já com o aluguel da casa comercial inteira, você terá vacância total durante o período de rotatividade.

A vacância de casas para alugar no Jardim Guarani e Jardim Paraíso é enorme, porque são casas grandes e com perfil familiar, mas os dois bairros não tem mais esse perfil. As famílias que poderiam alugar preferem um bairro ou condomínio mais seguro, já que o preço do aluguel é semelhante, em média de R$ 3.500 a R$ 5.000.  

• Uma ótima opção para bairros antigos com casas grandes

Se você está preocupado em encontrar uma empresa ou um locatário de longo prazo em um dos bairros antigos de Campinas e com casas grandes, você pode alugar por sala comercial. A maioria dos escritórios e profissionais preferem esse tipo de locação. Nesse caso, seria necessário considerar transformar em espaços de coworking, compartilhado e cooperativo. Uma opção é converter sua casa tradicional em ambiente de negócios para continuar gerando renda.

Como proprietário, você está diante de um desafio estimulante: encontrar a melhor forma de alugar sua casa comercial em Campinas. O cenário atual exige flexibilidade e inovação.

• Coisas a considerar ao salas comerciais

Ao alugar uma casa para vários locatários, considere o seguinte: Maior rotatividade.

Normalmente, os proprietários que alugam uma sala comercial apresentam maior rotatividade de inquilinos. A rotatividade de inquilinos pode ser maior porque o aluguel por sala é considerado um “arranjo temporário” por muitas profissionais. Este é especialmente o caso daqueles que estão começando a atividade comercial ou profissional. E embora nem sempre seja difícil encontrar locatários substitutos, o processo de anunciar a sala comercial, selecionar os inquilinos e assinar o contrato pode ser demorado. Uma forma de evitar esse problema é ter uma exigência de estadia mínima no contrato de locação, como 6 meses ou um ano e uma garantia.

• A renda pode ser instável

Como a taxa de rotatividade é mais alta, seus resultados financeiros como proprietário podem ser afetados. Portanto, embora seja verdade que com ocupação total você ganhará mais dinheiro, o mesmo não acontece durante os períodos de rotatividade. Lembra-se: Se esta casa de fluxo de caixa for sua única fonte de renda, alugar por sala comercial pode representar mais riscos.

• Mais trabalho

Como você tem vários locatários, pode precisar lidar com vários problemas, o que significa que seu telefone pode tocar mais se você optar por alugar por sala comercial. Além disso, você pode incorrer em custos adicionais de manutenção, especialmente com locatários entrando e saindo com mais frequência. Alugar por sala comercial também pode trazer problemas adicionais de gerenciamento de locatários, especialmente se você possui mais de uma casa para alugar. Dependendo do tamanho da propriedade e de quantas salas comerciais você está alugando, você pode acabar com uma dúzia de inquilinos ao mesmo tempo. Imagine os pesadelos de gestão!

Portanto, ao alugar sua casa por sala comercial, você deve avaliar se a renda extra vale o incômodo extra.

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Vantagens de alugar uma casa inteira prós e contras de alugar por sala comercial

• É uma fonte de renda mais estável

Você sabe quanto está recebendo de renda de aluguel todos os meses. Além disso, a locação comercial tradicional costuma ter um contrato mais longo, o que o ajuda a gerir melhor as suas expectativas de rendimento. Se você tem um aluguel anual, sabe que está recebendo R$ 3.500,00/mês do nosso exemplo anterior.

• Menos trabalho

Um locatário, um ponto de contato, um problema de cada vez, você entendeu. Além disso, também dá menos trabalho no que diz respeito às leis e legislação de zoneamento. Para obter a licença, você deve atender a certos requisitos e registrar vários pedidos. Estas são todas as etapas que você pode evitar ao alugar toda a propriedade.

• Menos problemas de gerenciamento

Um dos custos ocultos de possuir uma casa comercial alugada é o gerenciamento do inquilino. O mercado imobiliário é basicamente uma indústria de pessoas e de gestão de pessoas. Portanto, se você não tem tempo para cobrar o aluguel de locatários individuais, mediar assuntos entre eles ou atender às suas necessidades separadas, evite definitivamente alugar por sala comercial.

Qual opção você deve optar?

Então, qual é a opinião final?

Manteremos nossa resposta inicial: depende.

Se você tem certeza de que conseguirá manter a ocupação total e terá tempo e recursos para gerenciar vários inquilinos, considere alugar por sala comercial.

Além disso, considere esta opção se a sua área atrai jovens profissionais.

Se, por outro lado, a seu bairro atrai famílias, aconselhamos que alugue a totalidade da casa. Aconselhamos também esta opção se possuir mais do que um imóvel para locação, se tiver menos tempo para gerir ou se depender fortemente dos rendimentos gerados pelo imóvel.

Considere uma informação importante: Há uma grande oferta de casas comerciais para locação em Campinas e a reduzida procura de empresas e escritórios que possam assumir contratos de longo prazo.

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De acordo com a Lei nº 7.739/1989 e o Decreto nº 9.580/2018, alguns custos não entram na base de cálculo do Imposto de Renda sobre aluguéis. Isso inclui o valor de impostos, taxas, emolumentos, aluguel de imóvel sublocado, despesas de cobrança ou recebimento do rendimento e despesas de condomínio.

Legislação aplicável

A Lei Nº 7.739/1989, dispõe:

Art. 14. Não integrarão a base de cálculo para incidência do Imposto de Renda de que trata a Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, no caso de aluguéis de imóveis:

I – o valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;

II – o aluguel pago pela locação do imóvel sublocado;

III – as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e

IV – as despesas de condomínio.

Já o Decreto Nº 9.580/2018, define o que não será computado no rendimento bruto dos aluguéis:

Art. 42. Não serão computados no rendimento bruto, na hipótese de aluguéis de imóveis ( Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, art. 14 ):

I – o valor dos impostos, das taxas e dos emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;

II – o aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;

III – as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e

IV – as despesas de condomínio.

IPTU e CONDOMÍNIO

Mas atenção: para deduzir IPTU e despesas condominiais, é necessário comprovar que esses encargos foram pagos pelo locador (proprietário). Segundo decisão do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF), é fundamental ter essa comprovação para evitar problemas com a Receita Federal.

Os gastos com IPTU e despesas condominiais só podem ser deduzidos dos rendimentos de aluguéis se houver prova que estes encargos tenham sido suportados pelo Locador (Número do Processo: 10950.004809/2008-91 – Data da Sessão: 26/08/2020 – Relator ANDRE LUIS ULRICH PINTO – Nº Acórdão: 2001-003.652 – Conselho Administrativo de Recursos Fiscais – CARF)

Além disso, caso a fonte pagadora retenha o imposto na fonte e não repasse aos cofres públicos, o contribuinte não pode ser prejudicado. A responsabilidade pelo pagamento do imposto é da fonte pagadora, e não do locador. Ou seja, você não precisa arcar com essa obrigação duas vezes. Uma decisão recente do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3) confirma essa posição, afastando a responsabilidade tributária do locador quando a retenção do tributo é comprovada.

(…) 3. A retenção do tributo pela fonte pagadora, sem o devido repasse aos cofres públicos, não pode gerar prejuízo ao contribuinte pois, nesse caso, atribuir ao contribuinte a obrigação pelo pagamento é como obrigá-lo a assumir a obrigação duas vezes. Ou seja, o contribuinte que recebe rendimentos já com o desconto da tributação incidente (retido na fonte) não pode ser responsabilizado no caso em que a pessoa considerada responsável pela legislação tributária não efetua o recolhimento do tributo na forma exigida pela Receita Federal. 
6. Comprovada a efetiva retenção do tributo, resta afastada a responsabilidade tributária do executado apenas quanto ao imposto de renda incidente sobre as receitas de aluguel recebidas da locatária. ApCiv – APELAÇÃO CÍVEL / SP – 0000372-48.2015.4.03.6128 (Relatora Desembargadora Federal MARLI MARQUES FERREIRA – Órgão Julgador: 4ª Turma – Data do Julgamento: 07/12/2023 – Data da Publicação/Fonte: DJEN DATA: 13/12/2023).

Portanto, ao alugar seu imóvel, fique atento aos seus direitos e as deduções legais. Utilize essas informações ao seu favor e maximize seus lucros. E lembre-se, a LSC (Locação sem Complicação) está aqui para te ajudar a anunciar seu imóvel de forma eficiente e alcançar os melhores resultados.

Você tem acesso a um sistema intuitivo e eficaz, que facilita a divulgação do seu imóvel e aumenta suas chances de encontrar o locatário ideal. Além disso, oferecemos suporte especializado para tirar todas as suas dúvidas e garantir que você aproveite ao máximo os benefícios fiscais disponíveis.

Não perca essa oportunidade de aumentar seus lucros.

Fonte: LSC – Locação sem Complicação

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A Avenida Dr. Manoel Afonso Ferreira como elo essencial

A avenida conecta esses bairros em ascensão à cidade de Campinas, garantindo acesso rápido e fácil a todas as áreas. Essa conectividade é fundamental para o desenvolvimento da região e para a qualidade de vida dos moradores.

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Fotos e vídeos de alta Qualidade

A primeira dica é utilizar fotos e vídeos de alta qualidade. Fotos e vídeos nítidos e bem iluminados podem fazer com que seu imóvel se destaque entre os concorrentes. Além disso, é importante tirar fotos e fazer vídeos de todos os cômodos e destacar os pontos fortes da propriedade, como a vista, a área externa e os acabamentos.

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Além disso, a inclusão de fotos e vídeos profissionais em seu anúncio aumenta significativamente as chances de atrair compradores ou locatários qualificados. 

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Avaliação correta do seu imóvel

Outro ponto importante é fazer uma avaliação correta do seu imóvel. Pesquise o mercado e veja quanto imóveis semelhantes estão sendo vendidos ou alugados na região. Isso pode te ajudar a definir um preço justo e competitivo para o seu imóvel, aumentando as chances de atrair compradores interessados.

Evite erros de pontuação e de português

Evite erros de pontuação e de português em seu anúncio. Uma descrição bem escrita e sem erros transmite profissionalismo e pode fazer com que os interessados sintam mais confiança no seu anúncio.

Direto com o Corretor Imobiliário (não com o proprietário)

Outra dica importante é contar com a ajuda de um corretor imobiliário. O profissional pode te ajudar a divulgar seu imóvel para um público maior e qualificado, além de cuidar de toda a parte burocrática da negociação, proporcionando mais segurança e tranquilidade para você.

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